Publié le 25/01/2017
Publié le 18/01/2017
Publié le 07/04/2015
Résidence secondaire ….et future fiscalité
C’est
un lieu commun que de découvrir que nos
politiques , de quelque bord qu’ils se réclament, sont, comme Harpagon, à la
recherche du Graal qui leur permettrait de trouver la solution pour remplir le tonneau des Danaïdes de nos
finances.
Un
des derniers projets de Bercy est
de se pencher sur la mise à niveau des
fiscalités locales immobilières, c’est à dire la taxe d’habitation et l’impôt
foncier qui seraient devenues , au fil des décennies, trop éloignées de la réalité des faits tant, il est vrai,
l’immobilier, même modeste, est la seule référence inamovible et apparente du
degré de fortune de tout un chacun.
Sans
faire de bruit, nos têtes pensantes parisiennes ont donc lancé une étude
préalable à la refonte des valeurs locatives….des locaux professionnels dans un
premier temps ! Il y a parait-il
3,3 millions de locaux professionnels en France, il y aura forcément des échos
de la réforme proposée tant par les organisations professionnelles (Medef et
CGPE) que des entreprises elles-mêmes.
Dans
le droit fil de ce préalable professionnel, il faut s’attendre à la suite
logique de l’histoire : les maisons d’habitation et les résidences
secondaires. Là, c’est un peu plus flou,
car si pour les immeubles professionnels les critères techniques sont
relativement plus objectifs et plus
simples à définir, pour les maisons et appartements individuels les
critères sont beaucoup plus subjectifs (localisation, standing, environnement,
notoriété du lieu… etc.), ceci pour la résidence principale déjà va poser de
nombreux futurs problèmes d’équité dans l’évaluation de la nouvelle base
d’imposition.
Pour
les résidences secondaires, en plus des critères objectifs ou subjectifs
attachés à l’immobilier d’habitation ordinaire, viendra se greffer la situation
géographique et la notoriété touristique
fluctuante de la région. Il est en effet très aléatoire de fixer des variables
(importants quelque fois) entre un même immeuble à Vaux et l’autre à Ars en Ré
pourtant situés tous les deux en Charente-Maritime et en bordure d’Océan à la
même latitude..
Nous
somme donc 35 millions d’habitations principales et résidences secondaires à
avoir en vue un certain chamboulement de la fiscalité foncière. Une étude
préalable et une estimation des retombées est actuellement en cours par le
ministère des Finances : parmi
les quelques départements retenus : la Charente-Maritime . Wait and see
JRG
-------------------------------------------------------------------------------------------Publié le 18/01/2017
Les résidents secondaires ….. suite et
fin Dans
l’article intitulé « les résidences
secondaires : bientôt un sondage » en date du 15 aout 2013, nous vous informions de cette enquête
diligentée par l’université de la Rochelle afin de donner corps à l’importance
du rapport habitation
principale/résidence secondaire dans ce département 17 qui se targue en 2016
d’avoir décroché la première place du podium de la fréquentation touristique en
France…. (même si c’est très bien, il faudrait rester modeste tant tout çà est
sujet à caution) !
Le magazine local de
la communauté de communes du pays royannais CARA’MAG (édition hiver 2016) que chacun peut trouver dans
sa boite aux lettres, publie les résultats de l’enquête lancée en 2013 et quelques
chiffres intéressants qu’il faut quand même relativiser lorsqu’on les compare à
ceux affichés en 2013…
En 2013 on parlait
de 95.000 résidences secondaires représentant 21 % du parc immobilier total –
en 2016 il n’y a plus que 83.000 résidences secondaires représentant 22 % du
parc immobilier total ?.... où sont passées les 12.OOO résidences qui
manquent ?...
C’est beaucoup plus
précis avec les chiffres concernant
l’occupation des lieux cumulés en une année civile. En 2013 elle était estimée à 90 à 120 jours
par an, en 2016 elle estimée à 106 jours par an (82 jours à usage privé + 24
jours à tierce personne)
Plus intéressantes
sont les données sociales et de résidence principale qui permettent d’avancer
que les propriétaires issus la région parisienne et/ou du sud-est viennent peu
souvent mais plus longtemps, alors que les picto-charentais et aquitains (ce
sont les mêmes maintenant) séjournent plus souvent mais moins longtemps à
chaque fois et, surtout, évitent la haute saison estivale….
Portrait type du résident secondaire en
17 :
-
66 ans en moyenne
-
68% sont retraités
-
65 % sont des couples sans enfant
-
36 % sont issus de la catégorie socio-professionnelle
« cadres et professions intellectuelles supérieures » 32 % de la
catégorie « professions intermédiaires » 16% « artisans,
commerçants »
- 14 % ont un revenu net inférieur à 2200 Euros, une large
proportion des ménages (47 %) a
un revenu compris entre 2.200 à 4.200 Euros et 19 % ont un revenu entre 4.200
et 5.600 euros -20 % ont un revenu supérieur
- 32 % sont domiciliés en Poitou-Charentes, 27 % en Ile-de France,
10 % en Centre Val-de-Loire
-
64 % ont acquis un immeuble construit, 18 % ont fait le choix de
construire, 18 % en ont hérité
-
Leur résidence secondaire en 17 a une capacité moyenne de 6 couchages
et, dans 80 % des cas c’est une maison
-
Leur ancrage local est souvent ancien (29 ans en moyenne quand
même) !....
Pour compléter le tableau du « résident
secondaire picto-charentais » découlant des travaux de l’Université de La
Rochelle, sachez que :
-
Au cours des 5 dernières années 77 % des résidents ont ainsi consacrés un budget moyen annuel de
plus de 4.000 euros pour les travaux de
leur résidence en faisant le plus souvent appel à des entreprises
locales ….
- La dépense moyenne sur place d’un ménage lambda (alimentation,
loisirs etc…) est en moyenne de 4.127 euros soit 41 Euros par jour de présence…
-
Commentaire
de l’enquête : bien que peu d’entre eux
soient électeurs, ils sont au moins contribuables, et le succès de
l’enquête auprès des propriétaires, comme les témoignages recueillis, ont
démontré leur volonté d’être plus fortement écoutés et impliqués dans la vie
locale… commentaire très bien ciblé
Cette
enquête se termine par un plan de la zone touristique du département avec 3
zones différentes colorées en jaune, vert et rouge :
-
En jaune les iles (Oléron et Ré) qualifiée de « retraités
aisés en quête de tranquillité »
-
En vert : l’arrière pays de la bande littorale qualifiée de « les actifs aisés en mal
de campagne »
-
En rouge la bande littorale de La Rochelle à Talmont (dont nous
faisons partie) qualifiée de « les pictos-charentais en quête
d’urbanité »
NOUS SOMMES
DONC DES PICTO-CHARENTAIS EN QUETE D’URBANITE ….. c’est mieux que rien.
JRG
-------------------------------------------------------------------------------------------Publié le 07/04/2015
Brèves
de copropriété (automne 2016)
Une bonne nouvelle pour
débuter : dans son édition du 23 septembre 2016, un des hebdos parisiens
et référent des variations périodiques enregistrées dans les ventes
immobilières de France par les notaires, place notre commune de Vaux sur mer au
second rang – pour l’ensemble du département – à 3.530 euros du m2 pour les
appartements, juste derrière Saint-Palais à 3.570 euros mais devant La Rochelle
à 3.240 euros. Pour les maisons – hors
l’ile de Ré qui est toujours dans l’exceptionnel avec une moyenne de 450.000
euros – Vaux domine toutes les autres
localités de Charente-Maritime avec un prix moyen de 265.000 euros devant
Saint-Palais à 247.000 et La Rochelle à 240.000. La reprise se confirme donc malgré toutes les
secousses (non telluriques mais sociétales)
que notre pays subit depuis 2 ans contre son gré et ses fondements
républicains et laïques.
-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0-
LES SYNDICS : le
contrat type…..suite….et sans doute pas fin.
Dans l’article intitulé « brèves
de copropriété, le futur nouveau contrat de syndic… », en date du 26 mai
2015, nous faisions allusion à l’abus de facturation des syndics (dont Nexity
usait et abusait) concernant l’illustre « état daté », son
corollaire « le pré-état daté »
et, cerise sur le gâteau, « la mise à jour de l’état daté… » çà ne
s’invente pas !.. les syndics avaient donc la possibilité de facturer 3 fois
le même renseignement pour la vente d’un lot de la copropriété et pour ce
simple document issu du logiciel le plus basique ils arrivaient à soutirer au
copropriétaire vendeur de son lot entre 400 euros dans les meilleurs cas (pour seul état daté)
et 800 euros pour la collection complète : état daté + pré état-daté +
mise à jour !...
Depuis
la sortie des décrets d’application de la loi le pré-état n’est plus facturable
par le syndic, il ne fait plus partie des missions du syndic pouvant donner
lieu à la perception d’honoraires supplémentaires, il a regagné les actes
compris dans la gestion du « tout sauf » qu’il n’aurait jamais dû
quitter. C’est beaucoup moins clair pour ce qui concerne la mise à jour. Nexity était parmi ceux qui le facturaient,
on aimerait avoir la certitude qu’il ne fait pas partie des contrevenants.
JRG
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Publié le 07/04/2015
Le point sur l’immobilier de la Cote de
Beauté…
Comme chaque demi-saison, un des
principaux hebdomadaires parisiens publie, pour l’ensemble de la France, les
tendances haussières ou baissières de l’immobilier.
Département par département et ville par ville,
il publie la cote moyenne issue des
ventes enregistrées par les notaires du cru.
Pour la Charente-Maritime, nous retiendrons
la cote référence de La Rochelle et celles de nos voisins immédiats :
Royan, St Georges-de-Didonne et St Palais-sur-Mer.
La Rochelle :
appartements anciens 3.390 € du m2, en baisse de 9,9% maisons anciennes : 135.000 €, en baisse de 3,4%
Royan : appartements
anciens 2.590 € du m2, en baisse de 6,8% maisons anciennes : 213.500
€, en baisse de 19,3%
Saint Georges: appartements anciens 2.660 € du m2, en baisse de 15,3% maisons
anciennes : 200.000 €, en baisse de 13,8 %
Saint-Palais :
maisons anciennes : 260.000 €, en baisse de 3,7 %
Vaux: appartements anciens3.610€ en hausse de 3,2
% maisons anciennes : 280.000 € -
étale –
Même s’il convient de
prendre ces indications au second degré du fait qu’ils reflètent seulement une
moyenne sur une période de 6 mois seulement et sur un marché constitué d’au
moins 50 % de résidences secondaires dont les critères de sélection relèvent
beaucoup plus du coup de cœur que de la raison, il n’en demeure pas moins qu’on
peut de se satisfaire de n’être pas les plus concernés, pour le moment, par la
chute du marché immobilier et la sinistrose qu’elle engendre de facto dans
l’ensemble du pays.
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Publié le 30/11/2014
Les
mal-aimés de la copropriété ?..
L’hebdomadaire référent de
notre région s’est donné pour mission, chaque mardi de publier un supplément
intitulé « IMMO » qui fait un point exhaustif des dernières nouvelles de l’immobilier en
corolaire des annonces publicitaires du grand sud-ouest.
Cornaqué pour l’essentiel de
ses propos et conclusions par l’ARC – qui n’a pas la réputation, justifiée,
d’être tendre avec les pros de l’immobilier – la dernière mouture du mardi 25
novembre 2014 développe un sujet,
récurrent s’il en est, qui nous concerne au premier chef.
« la
cote des syndics chute » rien moins ! c’est le titre accrocheur
qui réveille la curiosité.
A la lecture de l’article il
apparait qu’une association CLCV
(Consommation, Logement et Cadre de Vie) a diligenté une enquête pour
connaitre l’appréciation des copropriétaires sur le contenu de la nouvelle loi
ALUR (vaste programme en panne de décrets d’application…) et sur les syndics
chargés de sa vulgarisation si tant est qu’ils cessent un jour de faire tout et
son contraire pour en faire annuler le contrat-type des syndics qui fait partie
intégrante (et gênante semble-t-il) de la loi ALUR.
Le résultat, pour les syndics,
c’est qu’ils sont (mais ce n’est pas un scoop) en train de se tirer une balle
dans le pied, car la conséquence c’est que
de 49 % de taux de satisfaction en 2012, ils sont passés à 39 % en 2014 ce qui représente un recul de 10 points en
2 ans !..., plus que 8 ans à attendre pour arriver au point ZERO.
A titre de complément, ces mêmes
copropriétaires étaient 55 % en 2012 à être satisfaits de la gestion des
arriérés de charge, ils ne sont plus que 47 % maintenant. Qui plus est, lorsque le syndic appartient à
un grand groupe (Nexity par exemple) le
taux de satisfaction tombe à 33 % ! alors que les cabinets indépendants
affichent un taux de satisfaction sur les même sujets de 42 %
Au-delà de ces cas de figures
qui résultent d’une moyenne générale, chacun peut se faire une idée en faisant
une approche comparative avec notre syndic , avec ce qu’ils connait de la
réalité des choses, mais on ne peut ignorer que plus va plus mal çà fonctionne
essentiellement sur tous les travaux de gestion et de comptabilité que les
grands groupes sous-traitent à des entités captives mais étrangères (pour
l’instant semble-t-il en France). Mais qu’en sera-t-il lorsque notre compta
et/ou notre gestion seront expatriés au Maroc ou au Bengladesh ?...
Pour terminer sur ce sujet,
l’enquête diligentée par CLCV a interrogé les copropriétaires sur leur
perception (dans le texte de la loi Alur) sur les deux serpents de mer des
syndics, savoir : l’illustre « compte bancaire séparé » et le
non moins célèbre « contrat-type de syndic ». Là c’est un taux d’adhésion de 93 % des copropriétaires à ces deux
obligations de la loi Alur………. Sauf que là les syndics ne jouent pas le
jeu et font tout pour faire annuler les décrets d’applications qui donneraient
vie à ces obligations qui resteront lettre morte tant que les décrets ne
seront pas publiés au J.O.
Certes, on peut toujours gloser
sur ce qui fait le pain des journalistes et leur métier. A les lire, il n’en demeure pas moins que si la société,
dans son ensemble, doit suivre l’évolution que l’informatique a introduite dans
notre vie de tous les jours, il serait quand même souhaitable qu’une part de la
relation se fasse d’homme à homme et non pas exclusivement d’entité à simple
particulier. C’est toute la difficulté
du rapport qui existe actuellement entre l’entité du syndic et le
copropriétaire lambda et elle ne va pas, semble-t-il, en s’améliorant…. JRG -------------------------------------------------------------------------------------------
Publié le 01/10/2014
Le
bon syndic (choisissez la formule qui vous
convient …)
Poursuivant ses commentaires
hebdomadaires sur les copropriétés, avec le concours de l’Arc, le quotidien
charentais de référence détaille le panel de solutions à notre disposition avec
le détail du positif et du négatif de chaque cas de figure.
Le
syndic professionnel les grands groupes nationaux comme Foncia,
Nexity, Citya et consorts détiennent 90 % des copropriétés de plus de 30
lots. Les honoraires annuels pour la
gestion courante et les prestations particulières dites « hors
forfait » se situent entre 130 € et 250 € par lot selon le bon vouloir du prestataire et l’accord
plus ou moins consenti des bénéficiaires
qui n’en peuvent mais…
Cette variation du
simple au double, pour une même prestation totalement encadrée par les
prescriptions de la loi Alur, peut s’expliquer par le degré réel d’implication
dans la gestion des conseils syndicaux et de l’ASL dans le cas de parties communes. Dans le cas de
notre copropriété (5 copros + 1 ASL) nous devrions nous trouver très prés du
minimum de 130 € étant donné le concours permanent et important des
copropriétaires et la légèreté pour ne pas dire plus des prestations de Nexity.
Le
Syndic bénévole : réservé à de toutes petites copropriétés, il
est fortement déconseillé au-delà de 20 lots, ce qui parait malgré tout
beaucoup compte tenu de la complexité des textes à maitriser et du flou que la
loi Alur introduit, incomplète et même détricotée pour partie depuis le dernier
changement de gouvernement. Il est à peu
prés certain que les syndics bénévoles seront obligés de consulter (à frais
communs) les notaires et/ou avocats pour les parties techniques et un comptable
agréé pour tout ce qui relève de la gestion comptable.
Le
Syndic Virtuel : Là nous entrons dans un domaine on ne peut
plus flou, il est totalement novateur et n’a aucun recul dans le temps qui
pourrait engager certaines copropriétés à quitter le
« professionnel » pour aller vers le « virtuel »
Son absence
physique du terrain doit poser des problèmes et obliger les représentants
syndicaux à un concours très important dans un cadre très stricte de
communication et prises de décisions avec délégation de pouvoirs par le syndic
(seul responsable aux yeux de la loi)
L’effet induit de
ce partage de la gestion directe tirerait (il faut le mettre au conditionnel
car il n’y pas le recul nécessaire pour être précis) les honoraires annuels
pour chaque lot de 95€ minimum à 108€ maximum à comparer avec les 130€ minimum
et 250€ maximum du syndic professionnel qui assure la totalité des tâches.
Si tant est que
nous pouvons estimer nous trouver à mi chemin entre le syndic professionnel et
le syndic virtuel, chacun de nous peut savoir à quel degré Nexity est logique
dans la somme qu’il perçoit sur chacun de lots en additionnant la quotte part
de chacune de nos copropriétés à la quotte part de l’ASL.
JRG
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Publié le 01/10/2014
Le
Marché Immobilier en 2013 :
Comme d’habitude, cet
hebdomadaire national publie pour la 2° fois cette année, la cote moyenne des
ventes d’immeubles d’habitation de l’année 2013 dans les principales villes du
pays et sur celles qui relèvent du loisir de la mer ou de la montagne.
Comme d’habitude, il faut
prendre ces chiffres avec un certain doigté,
dans notre région ils reflètent une certaine moyenne qui tient compte
des points hauts (proximité des plages, desserte locale, proximité des services
etc…) pour certains, et des points bas (orientation, éloignement relatif des
services et commerces, bruit etc…) qui se traduisent dans le montant de la
transaction.
Concrètement, pour avoir une
idée de la variation des moyennes entre 2011 (publié le 28 mars 2012) et 2013
(publié le 30 septembre 2014) on notera que :
Royan est passé de 2815 euros le m2 en 2011 à
2767 euros en 2013
St Georges est passé de 3210 euros le m2 en
2011 à 3133 euros en 2013
Vaux est passé de 3750 euros le m2 en 2011 à
3468 euros en 2013
Manifestement il y a un
tassement des prix qui s’est fait jour, ce n’est pas encore un tremblement de terre, c’est un
ajustement après des années un peu euphoriques. Certains des plus anciens de la copropriété
se rappelleront que dans les années 90-95 c’était l’acquéreur qui faisait le
prix ….. était-ce pour autant le bon temps ?....
JRG
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Publié le 04/06/2014
Les Syndics à la loupe !.... c’est le titre accrocheur du dernier opus du principal quotidien charentais dans sa mouture du mardi 3 juin 2014 à propos de nos « chers » syndics.
Il faut reconnaitre que ce
sujet récurrent a été très mis en relief depuis que la célébrissime Miss Duflot
s’est mise en tête de mettre de l’ordre dans la fantaisie des syndics par le
biais de loi « Alur » qui n’en finit plus de provoquer des cauchemars
tant dans le texte que dans les décrets d’application déjà en application ou en
train de sortit au compte gouttes.
L’UFC-Que Choisir et l’Arc (Association
des Responsables de copropriétés) se
sont unis pour procéder à une évaluation exhaustive des leaders de la
profession.
Sont passés à la moulinette les contrats
de Foncia, Nexity (bien sur) ,Immo de France et Loiselet. Et le résultat
est, au-delà de toute logique, à la hauteur du pire attendu par les deux
enquêteurs !.... Pour reprendre les termes même de l’introduction de
l’article « les résultats sont
affligeants : persistance de présentation contestable, prolifération des
clauses abusives, tarif excessif des prestations particulières, sans compter la
violation d’obligations qui seront bientôt en vigueur avec la loi Alur…. »
Ce début d’appréciation ne fait pas dans
la dentelle, et ne fait qu’office d’apéritif par rapport au plat
principal : il faut parler du très célèbre mais très rare compte séparé (tout à fait légal)
dont l’application très progressive est proposée contre un surcoût qui peut
aller au-delà de 23 % quand il devrait être accordé gratuitement.. Rappel est fait du texte de loi qui autorise
– encore – le compte commun pour les seules copropriétés de 15 lots maximum
(ce qui n’est pas la majorité des cas).
Les vrais-faux forfaits « tout
compris » présentant comme
prestations particulières des prestations normalement comprises dans le forfait de base et justifiant de généreux
honoraires indus ont permis à UFC-Que Choisir et l’Arc d’épingler le forfait de Nexity (sur onze
prestations)…. Très largement battu par Foncia qui s’est fait épingler sur 18 prestations.
Côté « clauses abusives » dans
ces contrats passés à la loupe, on est encore très loin également du juste
correct : une moyenne de 17 clauses abusives par contrat est révélée par nos
deux chevaliers blancs, avec un record de 25 clauses de ce type dans le contrat
type de… Foncia
Le dernier paragraphe de cet article est
consacré aux honoraires de syndic pour la surveillance des travaux dans la
copropriété. Là aussi, en prenant connaissance des taux appliqués par les
nantis de la profession, on est pris de vertige devant le pourcentage qui est
exigé quand on sait – d’expérience vécue – ce qu’est la
« prestation » d’un syndic dans la surveillance des travaux … Enfin
pour enfoncer le clou jusqu’à la tête UFC-L’Arc épinglent également les rois de
la copro sur les frais de transmission d’un dossier Cx à un avocat : 420 €
à la concurrence et un état daté 480 € alors que ce document est tiré
instantanément sur une imprimante d’ordinateur.
Pour conclure, en réalité il n’y a rien de
nouveau sous le soleil des copropriétés.
Le syndic fait ce qu’il veut quand il veut, il facture également ce
qu’il veut sans trop tenir compte des
dernières dispositions légales, lesquelles il faut le dire sont suffisemment
floues pour laisser une large part à l’interprétation
des textes au seul bénéfice toutefois de celui qui tient les cordons d’une
bourse qui ne lui appartient pas… mais après tout ce sont des banquiers
d’abord, des syndics ensuite et tout un chacun des copropriétaires se satisfait
de ce modus vivendi : pourvu qu’il y ait de l’eau dans la piscine en été
et de l’éclairage pour regagner sa thébaïde le soir, il fait bon vive à
Vaux !
JRGayot
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Publié le 16/11/2013
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Publié le 15/08/2013
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Publié le 09/05/2013
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Publié le 5/12/2012
BIENTÔT LE T.G.V. A ROYAN ?....
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Publié le 24/06/2012
De tout….un peu
En plus de notre ministre du
logement, Mme Duflot, qui perturbe déjà largement le sommeil de nos syndics
patentés avec ses idées vertes sur la future loi cadre en gestation (avancée),
notamment sur la liste exhaustive des prestations «facturables
légalement » au titre des prestations contractuelles copropriété/syndic,
voilà qu’un nouveau perturbateur – aux dents longues semble.t.il – vient de
faire son apparition sur le net.
Il a nom : WWW.LeBonSyndicom ! rien moins.
Si vous le cherchez sur le net,
vous pourrez voir qu’il a réussi à se positionner à la première place mais que
la deuxième a été squattée immédiatement par un syndic de dimension
nationale : N……, qui le marque à la culotte et qui se trouve coincé entre
deux sites du Bonsyndic !
Manifestement la guerre est déclarée, déjà, entre ce nouveau venu et
l’establishment qui voit d’un mauvais œil cet intrus venir perturber les rentes de situation dont il
bénéficie encore pour le moment.
Mais qu’en est-il de ce nouveau venu et que propose-t-il de
nouveau : tout d’abord un prix forfaitaire et non négociable de 99 € par
an et par lot pour la gestion mais c’est
le seul élément chiffré auquel on accède sur le site, le reste est sans doute
classé « secret défense » et accessible seulement après avoir formulé
une demande de devis en prouvant avoir la qualité de copropriétaire et membre
d’un C.S. ou d’une ASL.
Son argument principal pour
inviter le quidam à franchir le pas du devis en espérant la résiliation du
syndic habituel, c’est que, d’après une enquête d’un institut de sondage non
précisé, 60% des copropriétaires se disent satisfaits de leur prestataire
habituel…mais, très justement, LeBonsindic.com pose la bonne question :
que fait-on des 40% d’insatisfaits ?... Manifestement il les verrait bien
rejoindre la nouvelle entité qui avance ses arguments : disponibilité
7/jours/7, 14 heures par jour (quand même !) et visite 1 fois par an de
l’ensemble de la copropriété pour établir l’ordre des priorités.
Au-delà du fait que tout cela
est relativement récent et ne bénéficie pas, pour le moment, du recul
nécessaire pour porter un jugement sur cette gestion par télécommande, il
apparait que le net va permettre, une fois de plus, à des novateurs, de porter
des coups à des situations de syndics dont
le confort tant gestionnaire que financier incite à l’indolence.
Ceci étant, il faut croire que
le message est quand même bien passé auprès des acteurs traditionnels de la
gestion de copropriété. Pour ne pas la
nommer, la Sté N….. citée plus haut, qui a réussi à se caler entre deux sites
de LeBonSyndic.com fait feu de tout bois pour contrer cet empêcheur de tourner
en rond. Nouveau, Nouveau : elle propose sur le net :
« toutes vos prestations en un forfait !... » - « forfait
syndic tous inclus !... » « une gestion
simplifiée !... » « vous souhaitez faire baisser vos
charges !... » etc… etc… à
croire que tout le monde il est beau tout le monde il est gentil, sauf qu’il
faut bien ramener les choses à leur juste dimension : LeBonSyndic.com, à tort ou à raison, même s’il est à l’âge
adolescent a répandu le virus du prurit dans la profession de syndic, il nous
appartient d’en observer les effets pour en tirer les leçons le moment venu mais
il est patent que nous aurons, probablement,
tout à y gagner à un moment donné qui n’est peut être pas aussi éloigné
que çà.
- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :
La
loi Alur
L’actualité des copropriétés
est actuellement très vivante du fait des intentions de la Ministre du Logement
du Gouvernement actuel.
En témoigne le « spécial
immobilier » d’un grand hebdomadaire national qui, dans son édition du 27
septembre, apporte quelques éclaircissements sur les conséquences des
intentions ministérielles actuelles au sujet de la gestion des copropriétés.
1/ il semble que l’on se
dirige, de gré ou de force pour les syndics, vers une application stricte de la
loi Alur qui stipule expressément que chaque copropriété doit être titulaire
d’un compte séparé : son
crédo : « le compte bancaire séparé garantit la transparence
financière et préserve les intérêts des copropriétaires ». Toutefois, cette garantie et cette
indépendance ont un coût (supplémentaire) estimé à 500 € par an et par
copropriété annonce le pdg de f… premier syndic de France
2/ la Loi Alur (toujours elle)
prévoit également, devant l’échec relatif des dispositions de l’Arrêt Novelli
interprété et bidouillé par l’ensemble des Syndic pour y déroger d’une manière ou d’une autre,
d’inverser les obligations des parties. D’une liste des 43 tâches
obligatoirement comprises dans le forfait d’un syndic (qui ouvrait la porte à
tous les abus sur ce qui n’était pas compris dans ces 43 tâches) on va passer par un nouveau décret qui listera les prestations particulières (susceptibles
d’être facturées en plus du forfait) et tout ce qui ne figurera pas dans cette
liste précise sera réputé être obligatoirement compris dans le forfait de base
Syndic/Copropriété. On peut applaudir à
cette nouveauté qui relève du « tout sauf » …..à la condition que les
prestations particulières soient parfaitement établies et qu’elles fassent
l’objet d’un accord préalable et contractuel
en Assemblée Générale entre le Syndic et la ou les copropriétés.
3/ Ce n’est pas nouveau en ce qui nous concerne, mais la
nouvelle loi prévoit la mise en place d’une fonds de travaux pérenne égal à 5 %
du budget prévisionnel de fonctionnement de la copropriété.
4/ Enfin, qualifié
« d’usine à gaz » par le journaliste, il serait question d’une
« immatriculation des copropriétés !... comment ? et
pourquoi ? on ne voit pas très bien
la finalité de cette mesure, sauf à avoir un coût probable auprès de
l’organisme enregistreur alors que la seule obligation qui en découlerait
serait de rendre obligatoire l’enregistrement des pièces comptables de
l’exercice écoulé, ainsi que les taux d’impayés et de participation aux
AG. Il semble là que nous sommes encore dans le plus grand flou
d’une part sur sa finalité et son utilité , sans compter l’entorse qui serait
faite à la vie privée de chacun des copropriétaires…..qu’il participe ou non à
l’AG et qu’il ait ou non des impayés çà ne regarde que les gens de la
copropriété.
JRG
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Publié le 15/08/2013
Les
résidences secondaires : bientôt un sondage ?..
Dans son édition du lundi 29 juillet 2013, notre
quotidien régional « La Charente Libre » traite d’un sujet qui nous
concerne de près intitulé « résidents
secondaires à la loupe »
L’Université
de La Rochelle lance une enquête – circonscrite cette année à 10 communes qui
sont Ars en Ré, le Bois plage, Chatellaillon, Fouras, l’Ile d’Aix, la
Tremblade, St Denis d’Oléron, St Pierre d’Oléron, St Palais sur Mer et St
Georges de Didonne dont la
finalité est de cerner au plus près le profil type du résident secondaire
lorsqu’il a gagné sa thébaïde.
Nous sommes, vous êtes autre chose que le touriste
lambda (qui a déjà été autopsié par les offices de tourisme et qui a la
particularité essentielle d’être potentiellement inconstant dans ses points de
chute estivaux). Nous sommes , vous êtes quelqu’un qui vit un peu comme
résident permanent sauf que… il y a chez nous rupture de la continuité de
résidence même si on a déjà noté qu’au fil du temps le temps d’usage a tendance
à augmenter au fil des années et que plus on avance en âge plus on a tendance à
s’impliquer dans la vie locale. Bref,
pour faire court, les Chambres de Commerce et les communes littorales aimeraient bien avoir une photo plus précise
de notre empreinte sur la vie locale puisqu’elles ont déjà constaté que sur les
5 dernières années seulement, l’occupation moyenne d’une résidence secondaire est passée de 90 à 120 jours par
an !..
Par ailleurs, les 95.000 résidences secondaires
répertoriées dans le seul département de Charente Maritime représentent, déjà ,
21 % du parc immobilier du
département, soit 1 maison sur 5.
Enfin, cette enquête permettra de vérifier
certains paramètres déjà connus, comme le rapport en pourcentage entre les
résidences principales / résidences secondaires. Pour mémoire cet article rappelle que pour le
Pays Royannais (dont nous faisons partie) elle atteint déjà 43,4 % dont plus de
60 % à St Palais ou Les Mathes La Palmyre. Dans l’Ile de Ré c’est 53,5 % de
résidences secondaires avec une record aux Portes en Ré à 70 % !..
Pour conclure, sachez que si le retour sur
l’enquête diligentée à l’Université de
La Rochelle est conséquent, il n’est
pas impossible que l’an prochain la même
enquête soit étendue à l’ensemble des Communes du Département (y compris Vaux/mer)
Nous en reparlerons le moment venu.
JRG--------------------------------------------------------------------------------------------
Publié le 09/05/2013
Charges
de copropriété.....un nouvel outil à disposition ?
Dans son édition du 30 avril
2013, le quotidien « Charente Libre » publie dans sa rubrique
immobilière du mardi un très intéressant commentaire sur un « nouvel
outil » mis en place par deux grands du secteur des copropriétés qui ont
noms : groupe de Particulier à Particulier (PAP) et Association des
Responsables de Copropriétés (ARC) qu’on
ne peut taxer d’amateurs tant ils sont impliqués, et depuis longtemps dans la
défense des intérêts des copropriétaires
face à la gourmandise en honoraires divers des gestionnaires professionnels.
Ces deux entités de la
profession entendent aider par un nouveau concept de comparaison les
copropriétés à savoir où se situe leur Syndic dans le graphique de leur compétence professionnel et dans leurs
honoraires…., notions très subjectives s’il en est il est vrai mais il
faut bien prendre le problème par un bout à un moment ou à l’autre et faire
suivre les données s’il y en a.
L’originalité du concept réside
pour l’ essentiel dans le fait que l’expérience sera limitée aux seules
copropriétés volontaires situées dans les 3 villes de Paris, Nantes et
Montpellier, limitée dans le temps à fin 2013 et se fera pas accès à un
logiciel accessible en ligne baptisé « Oscar » réservé aux copropriétés retenues dans le panel.
Comme pour les graphiques de
qualité qu’on peut voir sur les appareils ménagers électriques ou électroniques
qui situent l’appareil dans un graphique coloré de haut en bas à l’aide de
couleurs différentes et un dégradé de l’alphabet de A à G : * du meilleur
au pire *, au terme de la période d’observation et d’information (fin 2013),
chacun des Syndics sera affecté d’une note de A à G.
Il s’agit, il est vrai d’une
nouveauté, mais le concept est séduisant.
Il devrait révéler des notes très intéressantes surtout sur les grands
groupes de la profession qui bénéficient pour le moment et depuis longtemps de
l’obscurité généreuse des lois et décrets qui régissent leur métier et qu’ils
interprètent toujours très bien à leur avantage avec le concours de leurs
services juridiques toujours à la pointe de l’exégèse légale……. Mais c’est peut
être le début de la fin de leur vérité.
Dans tous les cas, quel qu’il soit, le résultat de ce sondage sera
intéressant dans ses conclusions brutes et ne manquera pas de susciter des
commentaires et analyses de PàP et de lARC qui feront l’objet d’une publication
sur notre blog.
JRG
(30/4/13)
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Publié le 5/12/2012
BIENTÔT LE T.G.V. A ROYAN ?....
La
Charente Libre (1er quotidien général du département) titrait à la une de son
édition du mardi 27 novembre 2012
«les deux Charentes sur la voie de
l’union »
Cet article du journaliste maison Ismaël
Karroum traitait et analysait les conséquences d’une réunion (attendue)
de l’ensemble des élus des Conseils Généraux de Charente et Charente Maritime
qui s’était tenue la veille, à Cognac, à l’initiative de Michel Boutant (P.S.)
le Président de Charente et de son invité Dominique Bussereau (UMP) son alter
égo de Charente Maritime.
Passant outre à leur étiquette politique
différente pour une fois, et suivis par la quasi totalité de leurs Conseillers
respectifs, les deux présidents ont présenté leur projet commun de « barreau »
LGV : Angoulême – Cognac – Saintes – Royan par aménagement et
essentiellement électrification de la ligne existante desservie (assez mal
semble-t-il) par de modestes TER .
L’occasion rêvée de cette connivence nouvelle des
départements accrochés à leur fleuve commun ce sont les travaux bien avancés de
la nouvelle ligne LGV qui doit relier à terme la ville de Tours à celle de
Bordeaux et qui a la particularité de traverser la totalité de la Charente du
nord au sud avec une ligne directe Tours Bordeaux et une desserte par bretelle de la gare d’Angoulême…où la
connexion vers Royan par Cognac et Saintes existe déjà.
Le problème c’est l’état « sanitaire »
de cette ligne pour une partie de ses rails et, pour l’essentiel, le fait
qu’elle n’est pas électrifiée ce qui exclu, de facto, que le TGV finisse cette
fin de parcours tiré par une modeste locomotive dièsel !..
Cette réunion a donc, par une très belle majorité
tous camps confondus, voté le principe de l’étude préalable des travaux
provisoirement chiffrés à 160 millions €, pour lesquels il va savoir qui, de l’Europe,
l’Etat, de la région et des départements va mettre et pour combien au pot
commun.
Autant dire que beaucoup d’eau va encore passer
sous les ponts de notre belle Charente avant que tous les participants soient
identifiés et se soient mis d’accord sur la répartition du financement surtout
si RFF et/ou la SNCF sont invités à mettre au pot. Lorsqu’on a vécu, comme nous
les charentais, la foire d’empoigne qui a présidé au tracé et au financement de
ce qui se construit actuellement, on peut légitimement avoir quelques craintes
sur le temps nécessaire à réaliser ce qui a pourtant été voté – sur le principe
– presqu’à l’unanimité.
Pourtant, cerise sur le gâteau, Madame Royal qui
avait été invitée à constater l’enthousiasme des Conseillers des Charentes, a
jugé le projet raisonnable et a promis que la Région qu’elle préside
participerait « lorsque 2
départements s’engagent et participent au financement , çà joue dans le
classement des priorités ! » a – t elle déclarée. On parle cependant de 4 ans de
travaux et de voter les premiers financements dès les budgets de
2013 !...bigre.
Une petite
ombre cependant à ce tableau idyllique : Ceux des élus de
Charente-Maritime qui auraient préféré la version nord-région au départ de
Poitiers par Niort et St Jean d’Angély pour aboutir à Saintes en
traversant l’ancienne circonscription de Mme Royale. On est là en face de ce qui reste un problème
lié à l’identité de la région.
Si on veut bien considérer que la région
Poitou-Charente est en fait le résultat du mariage de la carpe et du
lapin. En effet il ne faut pas être
grand clerc pour constater que cette région est toute artificielle et ne
correspond à rien sur le plan géographique et culturel. De tout temps les départements sud, Charente
et Charente-Maritime étaient et sont tournés vers l’Aquitaine et sa capitale
Bordeaux à 1 heure de route et 30 minutes de TGV, alors que les départements nord
sont aspirés par le Val de Loire et Tours. C’est ce qu’ont dit et redit les
lecteurs de la Charente Libre dans leur page commentaire de l’article, 2 jours
après sa parution. C’est sans doute une
invite à poursuivre les bonnes relations entamées le long du fleuve Charente qui
scelle une certaine unité et à poursuivre également la réflexion sur notre
véritable identité provinciale au 21ème siècle.
Pourquoi vous parler de tout çà sur notre blog,
tout simplement parce que beaucoup de résidents des Soleils d’Or et plus
généralement de la Communauté de Communes de Royan ont leur résidence en région
parisienne et/ou au moins au nord de la Loire et que, avoir Royan à 3 heures de
TGV de Paris ou à 2 heures de Tours peut leur procurer un confort certain pour
profiter de leur résidence secondaire sans la fatigue du voyage routier. --------------------------------------------------------------------------------------------
Publié le 24/06/2012
L'INTERNET A VAUX SUR MER
Dans son numéro d’avril 2012 le
Bulletin Municipal de la Commune, outre les articles relatifs à la vie
associative qui occupe, avec le budget, l’essentiel de la publication, publie
une très intéressante étude technique sur le ressenti par la population de la
connexion à Internet sur l’ensemble de la commune.
Les
enquêteurs sont même allés jusqu’à enquêter auprès des différents serveurs pour
tenter de savoir jusqu’où ils étaient disposés à intervenir dans la zone
défavorisée.
En
gros, cette zone disons à « réception aléatoire » est confinée dans
un triangle isocèle dont une pointe est au centre du bourg, et les deux autres
pointes : l’une à la pointe sud de la plage de Nauzan et l’autre à la
pointe nord de la plage de Saint-Sordelin.
Dans
ce triangle, tout semble très perturbé quant à la réception du signal sans
compter les coupures de connexions complètes.
D’après
le croquis joint aux conclusions de l’enquête, la zone de Pontaillac à laquelle
nous appartenons, semblerait épargnée ou au moins ne souffrirait pas de
l’intensité des maux du triangle isocèle.
Je
crois pouvoir avancer une explication qui vaut ce qu’elle vaut mais qui a le
mérite de prendre en compte un paramètre oublié dans l’appréciation de
l’importance du phénomène, alors même que nous connaissons aux Soleils d’Or,
Avenue Pasteur, les mêmes phénomènes de décrochages que les plus mal lotis.
Si
vous regardez de prés l’emprise de la zone dite perturbée, vous constaterez
qu’elle englobe l’essentiel de l’habitat individuel et permanent du centre
bourg où les remontées négatives sur l’enquête ont dû être nombreuses. Passée l’Avenue Malakoff et l’Hopital, on
entre dans une zone à habitat collectif et essentiellement temporaire avec
les nombreuses copropriétés (dont la nôtre) où l’enquête a due être furtive en
raison du peu de résidents permanents.
En
fin de compte, tous les copropriétaires qui viennent à la résidence avec leur
portable sont à même de dire combien il est difficile – parfois impossible – de
se connecter à internet, parfois c’est un seul serveur qui ne
« sert » rien, parfois c’est l’ensemble des serveurs qui refuse toute
connexion. Jamais une journée complète, mais très souvent plusieurs décrochages
dans une même journée.
Nous
suivrons donc de très prés les efforts de nos édiles par Communauté de Communes
interposée sur le sujet pour bénéficier un jour d’une connexion permanente à la
toile à laquelle tout citoyen peut prétendre.
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Publié le 10/04/2012
CE QUE PENSENT LES COPROPRIETAIRES DE LEUR SYNDIC ET DES CONSEILS SYNDICAUX
CE QUE PENSENT LES COPROPRIETAIRES DE LEUR SYNDIC ET DES CONSEILS SYNDICAUX
(enquête d’avril 2012 de la CLCV)
C’est
un sujet inépuisable que l’Association Consommation, Logement et Cadre de Vie a
mis sur internet et dont chacun peut prendre connaissance sur son site.
Nous
nous situons dans son étude dans les 23,22 % des copropriétés de 51 à 100 lots (nous sommes en seconde position
dans les pourcentages après les 11 à 50 lots qui représentent 39,84 % des 8
millions de lots qui constituent le parc français de copropriétés).
Il
résulte de cette enquête un certain nombre de truismes pour qui a côtoyé le
milieu soit par les Assemblées Générales soit par les Conseils Syndicaux soit
par l’ASL.
Ce
qui est intéressant c’est d’y lire le ressenti (même en pourcentage ce qui
manque de poésie) vis-à-vis de deux acteurs majeurs de la
copropriété : les conseils
syndicaux et le syndic
Les
conseils syndicaux : ils sont majoritairement bien perçus (56 %).
Ils ont à l’écoute des copropriétaires (62%) mais on leur reproche quand même
d’être un peu trop proches du syndic…. C’est peut être vrai parfois, mais l’inverse peut être
vrai également.
le syndic : c’est
lui le « mal aimé » de la copropriété, non seulement il culmine
pratiquement à 50 % de mécontents, mais en plus il subit l’ire ou les
appréciations peu flatteuses des conseils syndicaux, des médias et des
associations de copropriétaires
Ces deux états sont toutefois
tempérés en cas d’osmose entre le Conseil Syndical et le syndic, même si 27 % des copropriétaires (plus du
quart tout de même) disent n’être satisfaits ni de l’un ni de l’autre.
L’Assemblée
Générale Annuelle : Bien qu’indispensable pour la bonne
gestion de l’entité est crédité d’une petite moyenne de fréquentation de
51%. Par contre 48 % des copropriétaires
estiment les débats intéressants et constructifs, - ce n’est pas une majorité
mais c’en est pas loin. Cette moyenne
est corrigée par le maitre du jeu dans la tenue de l’AG. : si c’est le
syndic c’est 32 % de satisfaits, si c’est le président de séance du Conseil
Syndical on passe à plus de 57 % de satisfaits.
Si les débats sont dirigés par
le syndic 27 % des résolutions sont votées, si c’est le Conseil syndical qui
prend les choses en mains c’est 73 % des résolutions quoi sont adoptées.
Même punition pour le contrat du
syndic qui est négocié dans 31 % des cas
lorsque le syndic assure la direction des débats, ce pourcentage passe à 68%
lorsque le Conseil Syndical tient la corde.
Moralité :
Ne laissez pas un syndic (même le meilleur des
meilleurs) prendre les décisions qui concernent votre bien immeuble.
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Au
delà des pourcentages révélés par cette
étude au demeurant intéressante à consulter sur le site de CLCV, La conclusion de cette Association est
résumée dans les 6 propositions qui sont faites à l’organisme de tutelle sans
doute (elle y rejoint un certain nombre de conclusions similaires faites par
d’autres associations de copropriétaires) :
1/ établir un code de déontologie et d’éthique
pour les pros de l’immobilier.
2/ créer une commission disciplinaire
idoine.
3/ installer une commission de conciliation.
4/ réformer les règles de
majorité.
5/ que le locataire puisse avoir mandat du bailleur pour le
représenter au Conseil Syndical.
6/ créer obligatoirement un compte bancaire
séparé sans possibilité de dispense.
Personnellement
j’aimerai que le vœu 6 soit : créer obligatoirement et gratuitement …. un
compte bancaire séparé …
Au-delà du bien fondé de ces 6
vœux qui n’ont rien d’irréalisables, il faut bien comprendre que ce
raisonnement (comme d’autres du même tonneau) va se heurter à la gigantesque
force d’inertie du lobby des sociétés de syndics qui ne sont que des émanations
des puissants groupes bancaires français pour le moment - mais…- lesquels font
feu de tous bois en phagocytant les derniers petits indépendants et en
accumulant les activités captives, de banque, d’assurances, de conseils etc…de
plus en plus juteuses pour eux et de plus en plus coûteuses pour nous.
JRG
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Publié le 25/04/2012
EN CAS DE VENTE D'UN LOT, QUI PAYE LES TRAVAUX VOTES ?
La pratique retenue dans notre
copropriété de financer les futurs travaux d’importance différés dans le temps
par appels de fonds répartis sur un, voir deux ou trois exercices avant leur
réalisation, oblige le copropriétaire vendeur d’un lot à informer son acquéreur
de cette particularité au moment de la signature de la promesse de vente.
Bien que la loi ait prévu de
mettre à la charge du Syndic, dans l’état daté qu’il doit adresser au notaire,
de procéder à la ventilation des charges au prorata des obligations légales, il
est important de porter à la connaissance de tout un chacun la manière dont se
répartissent entre vendeur et acheteur les fonds appelés au titre de travaux
préfinancés en ne tenant compte que de l’échéancier voté en AG et en ne tenant
pas compte du fait que les travaux soient réalisés ou non…
Les travaux (importants) de
réfection de la voirie votés en AG 2010 ont été étalés sur 3 ans calendaires
par appel trimestriel, en principe du 4ème trim 2010 au 3ème
trim 2013. Dans l’hypothèse de la vente
d’un lot d’ici la fin des appels de fonds, et de la réalisation des travaux
après la fin du financement, la répartition du 1/87ème du montant
total des travaux (correspondant à la part d’un lot) sera à la charge (sans
recours) du vendeur jusqu’à la signature de l’acte authentique et à la charge
de l’acquéreur de la signature de l’acte authentique au dernier prélèvement
trimestriel.
Petit bémol : cet accord,
bien que légal, peut être contourné par tout autre accord de répartition entre
vendeur et acheteur, l’accord des parties fait loi, mais il n’est pas opposable
ni à la copropriété dans son statut ni au syndic dans ses fonctions, c’est pourquoi il est primordial pour
chaque copropriétaire de traiter du problème avec l’Agence immobilière (si
c’est le cas) ou avec son acquéreur au moment de la signature du compromis pour
éviter un désaccord de dernière minute et l’annulation possible de la vente sur ce seul motif.
JRG
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Publié le 28/03/2012
LE MARCHE IMMOBILIER :
Un
peu d’immodestie : Comme chaque année, et par deux
fois, le principal hebdomadaire français publie une étude très complète sur
l’état du marché immobilier dans l’ensemble du pays. Cette enquête est publiée avec des chiffres
sur 200 communes de l’Ile de France et 1.000 communes du reste du pays.
Cette étude, basée sur les
valeurs moyennes des transactions déclarées par les notaires peut être taxée
d’impartialité puisque c’est la photo instantanée des transactions enregistrées
à la conservation des hypothèques.
Elle précise le prix moyen au m2
pour les appartements anciens, les appartements récents, et les maisons
anciennes, avec une indication positive ou négative du marché local.
La Charente-Maritime y est cotée
par 10 villes de Marennes à Vaux sur Mer en passant par la Rochelle, St Georges
et Saint-Palais.
En appartements anciens la palme
revient, pour la première fois, à St Palais avec 3.807€ du m2 devant Vaux sur
Mer avec 3.750 € du m2, loin derrière, St Georges ne côte
« que » 3.210€ Royan n’est qu’à 2.815€ tous marchés locaux en indication positive.
Là où la surprise est totale,
sur le marché des appartements récents, Royan est 3.713€ alors que la palme revient à Vaux-sur-mer avec un
mètre carré coté à 5.751€ !.... Certes,
il s’agit bien d’un prix moyen, ce qui veut dire expressément que des
programmes récents se sont obligatoirement commercialisés à des prix supérieurs
pour compenser ceux qui se sont commercialisés à des prix inférieurs.
En toute immodestie, pour
comparaison : aucune station balnéaire de Corse n’atteint ces prix,
Arcachon en Gironde est à 5.514 €, dans l’Hérault seul Palavas fait mieux avec 6.522 €, même
dans le Var il faut aller à Ste Maxime ou à Bandol pour faire un peu mieux et
dans les Alpes Maritimes il faut aller à Beaulieu ou à Roquebrune pour faire
mieux également, même Nice, avec 5.299 € fait moins bien !...
Est-ce à dire que nous vivons
dans un Eldorado ?... c’est peut être un peu exagéré car nous ne
représentons qu’un micro marché concentré sur une bande côtière très réduite en
largeur mais quelque part c’est un peu
gratifiant dans le choix que nous avons fait à un moment de notre vie tout en
gardant à l’esprit que l’effet pervers de cet état de fait peut être , à terme,
une certaine désaffection pour notre région en raison des prix constatés. C’est le revers de la médaille .
J.-R.G
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Publié le 27/01/2012
LES METRES CARRES ET LA LOI CARREZ
La loi
N° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez » du nom de son
initiateur Gilles Carrez fait obligation à tout vendeur d’être précis dans la
rédaction de sa promesse vente sur la surface effective et réelle du bien à
céder. D’une manière générale, la
« tolérance » d’erreur est de 5 % maximum pour lesquels il convient
de tenir compte d’une foultitude de particularités, telles que dessous
d’escalier, hauteur d’usage inférieure à 1,80 m, placards etc….La meilleure
solution consiste à s’en remettre à un professionnel qui, dans son rapport
(onéreux) engage sa responsabilité professionnelle. Car, si la vente effectuée,
l’acquéreur prouve que la superficie du bien est inférieure à celle mentionnée
dans les actes, il peut demander, non pas l’annulation de la vente, mais la
diminution du prix de la transaction au prorata des m2 manquants par rapport au
total de la cession.
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Publié le 27/01/2012
COPROPRIETES : VOUS AVEZ DIT RESIDENCE SECONDAIRE ?
Pour ceux qui seraient tentés de
contourner les effets de la loi de finances rectificative de 2011 (pour effet
en 2012) dont la finalité consiste à doubler en portant de 15 ans à 30 ans la
durée de détention d’une résidence secondaire pour qu’elle soit exonérée de
plus-value lors d’une revente, il faut savoir que le législateur est en train
de peaufiner un certain nombre d’obstacles.
Notamment il sera très difficile pour ne pas dire impossible de faire passer
la résidence secondaire pour celle principale si on n’est pas à même de
justifier de payer l’impôt sur les revenus à l’adresse indiquée….et depuis
plusieurs années semble-t-il avant la promulgation de la loi. En outre, même si on est dans le cas de figure
d’une résidence secondaire dont le propriétaire n’est pas propriétaire de sa
résidence principale la loi prévoit l’exonération dans le seul cas où ce
vendeur devra réutiliser le prix de vente – dans un délai maximum de 24 mois – à l’acquisition ou la construction
d’un logement ou d’une maison destiné à son habitation principale. Quid du
bonus résiduel éventuel après cette opération ?.... l’avenir nous le dira
dans les décrets d’application dans un premier temps et dans la jurisprudence
sur les cas d’espèces qui ne manquera pas de se dégager très rapidement .
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Publié le 10/01/2012
LE MARCHE IMMOBILIER :
Dans son numéro du 24 septembre
2011, un des principaux hebdomadaires parisiens édité chaque week-end, publie
dans son cahier spécial immobilier « la pierre, valeur refuge » une
étude exhaustive, basée sur les données des transactions enregistrées par les
Notaires de France et de Navarre dans l’année qui précède et qui donne la
valeur moyenne des transactions constatées dans les principales villes de
chaque département en France.
Pour la Charente-Maritime, comme
pour les autres départements, les chiffres sont fournis selon 3
catégories : (A) appartements anciens, (B) appartements récents et (C)
maisons anciennes.
L’ile de Ré étant un cas
d’espèce, n’est pas prise en compte dans cette compilation en raison de ses cotes délirantes sans doute.
Par contre en (A) La Rochelle
est à 3.077 € du m2, Royan à 2.868 € du m2, St Georges-de-Didonne à 3.101 € du
m2, la palme revient à Vaux-sur-Mer à
3.523 € du m2 avec une évolution positive de 2 % sur la seule dernière année.
En (B) Royan est à 4.095 € du m2,
Vaux n’est pas coté (par oubli) mais on peut supposer être au moins au même
niveau que Royan (sinon plus par application du différentiel constaté sur le
(A)
En (C) Royan est coté à 260.082
€, Vaux n’est pas coté là non plus (par oubli sans doute), mais doit se situer
aux environs de 300.000 €
Cet article faisait référence à
la modification programmée du régime des plus-values qui n’était pas encore
arrêtée dans le détail. Depuis, nous
savons que les plus-values seront taxées pendant 30 ans à un taux de base
beaucoup plus élevé mais qui, par contre, tiendra compte de l’érosion
monétaire…La loi est encore en gestation et les détails concernant notamment le
remploi du capital et l’exonération, au moins partielle, de la taxation pour
les propriétaires qui n’ont pas leur résidence principale en propriété et ceux,
âgés, qui vendent pour se retirer en maison de retraite demandent à être
précisés.
Il était déjà recommandé de
faire le point avec son notaire avant de se lancer dans une cession, çà
deviendra complètement indispensable dorénavant pour tenir compte de tous les
paramètres qui permettront de réduire au minimum cette douloureuse ponction
fiscale…
JRG
-------------------------------------------------------------------------------------------- Publié le 27/12/2011
COPROPRIETES: UNE MESURE DE BON SENS POUR BIENTOT ?
Ce
n’est pas encore voté, mais on peut espérer quand même qu’un jour prochain
chaque copropriétaire sera mis en face de ses responsabilités.
Un projet de loi présenté par un député UMP –
Yves Nicolin - a été présenté le 7
décembre.
Il
reviendrait à rendre obligatoire, rien
moins, pour chaque
copropriétaire, sa représentation lors de l’Assemblée Générale !...
« Tout
copropriétaire ne pouvant participer aux Assemblées Générales doit déléguer son
droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du
syndicat ».
Au
delà du fait que cette loi n’est pas encore votée et qu’il reste à définir les
modalités d’application (et de sanctions éventuelles), même si sur le principe
général elle ne peut que recueillir l’assentiment des Syndics comme des
Syndicats et ASL de copropriétés, il faut regretter, une fois de plus,
qu’il faut en arriver à la promulgation
d’une énième loi … pour obliger certains à exercer leur doit le plus
élémentaire !.
Affaire
à suivre de prés. JRG
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