LA SAGA DES DROITS DE PASSAGE

Les droits de passages de Mr Arnoux et Mr Lavaud

        Lorsque l’Assemblée Générale de 1996 m’a confié les rênes du char des Soleils d’Or, j’ignorai complètement où je mettais les pieds et tous les avatars qu’il me faudrait résoudre pour sortir du maelstrom dans lequel était plongé notre copropriété qui n’avait, alors, aucune existence légale.  Mon épouse et moi avions acheté en 1993 en toute confiance, le notaire nous avait bien laissé entendre qu’il y avait des difficultés du côté des promoteurs mais comme çà n’avait pas empêché ni la rédaction ni la signature des actes nous pensions, naïvement, que çà ne concernait pas l’animation de la copropriété…

            Juillet 1996, après l’élection « triomphale » de l’AG  / il n’y avait aucun autre candidat à ce poste suicidaire / j’ai été invité par les plus anciens copropriétaires, M.M. Lurois et Sicard, à faire le tour de la copropriété et là ils me révélèrent qu’ils soupçonnaient la présence d’un « droit de passage » au bénéfice d’un terrain riverain qui appartenait à un Mr Arnoux mais qu’ils n’avaient aucune certitude sur le sujet.  Par ailleurs Mr Lavaud, riverain également par son pavillon à l’entrée de la résidence, s’était arrogé un droit de passage en créant son accès piéton sur notre copropriété. Il ne restait plus qu’à prendre les sujets pour problèmes et à les traiter dans la foulée

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Le droit de passage       Arnoux. (consulter les plans A et B)

Pour accéder aux photocopies, cliquez sur les liens suivants :
https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B8jkpS9iw5FWNGExNmY5ZGUtODM0YS00MTMxLWFhNjMtNjU0NTZlNTU3MzZk&hl=en_US

https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B8jkpS9iw5FWNzJhMGQ1ZTUtOTU5OC00NGQ3LTk2M2YtMWM2NzMwNTk5ZjY4&hl=en_US 

 L’histoire de  ce droit de passage est un morceau d’anthologie !...

            En fait, il existe depuis des lustres puisqu’on en retrouvera la trace dans l’origine de propriété du terrain lorsque Mr Arnoux en fait l’acquisition en Novembre 1967.  Me Masset (le Notaire) qui rédige l’acte de cession de Mme Guilbert à Mr Bénézit (notre primo-promoteur) pour le terrain nécessaire aux Soleils d’Or, en septembre 1987, omet de le consigner dans l’origine de propriété.  de sorte que j’avais entendu dire qu’il existait un droit de passage qui obérait l’emprise du foncier de notre copropriété, mais j’en ignorai complètement le texte et les Notaires / toujours eux / se dérobaient à produire ce texte qu’ils ne pouvaient ignorer. 

            Ce n’est qu’en mars 1998 que François Bigeard (premier clerc de notre Notaire Me Pageot) m’adressait un  extrait/copie de l’acte Arnoux dans lequel la désignation des biens acquis est la suivante :

            Une parcelle de terrain située dite commune, lieu dit ‘le fief des Taillis » pour une superficie de mille six cent cinquante six mètres carrés, cadastrée section AE75 confrontant du nord ouest M.M. Arnoux et Chabanne, du nord-est  Mr Cartereau, du sud-ouest Mr Aubert, du sud est Mme Guilbert (qui vendait à Bénézit notre Promoteur). Et le droit de passage à tous usages avec tous véhicules sur une bande de terrain de cinq mètres de largeur, partant de l’angle sud est du terrain présentement vendu, traversant la parcelle cadastrée section AE 463 pour aboutir à la nouvelle voie projetée devant traverser cette parcelle AE463 d’une superficie d’un hectare 4 ares dix huit centiares, propriété de Mme Vve Guilbert  (en cours d’achat par Bénézit pour les Soleils d’Or !...).

         Pour autant, ce droit de passage est très restrictif, en ce sens qu’il ne peut bénéficier qu’aux seuls propriétaires successifs et/ou concomitants de la parcelle Arnoux AE75 à l’exclusion de tous autres.  On verra plus loin pourquoi ceci est important.

            Fin 1997, la Commune de Vaux vote une modification de son POS (plan d’occupation des sols) et classe la zone du « Fief des Taillis » en deux zones.

Précision : le « Fief des Taillis » est, à cette époque, un vaste terrain vague inculte, truffé de terriers de lapins de garenne qui dévorent tout, qui sert de décharge occulte aux gens sans scrupules.  Arnoux (ancien transporteur routier) y possède une autre parcelle sur laquelle subsistent les ruines d’un hangar dans lequel pourrit la coque d’un superbe bateau à moteur.  Ce taillis est bordé par la seule route des Goélands, laquelle n’est alors pas  encore connectée à la rue des Pluviers qui verra le jour plus tard.  C’est dire si ces terrains étaient mal desservis, sauf Arnoux qui avait un accès par l’avenue Pasteur.

            La première zone c’est celle qui borde l’Avenue Pasteur (par Arnoux, voir ci-dessus) reste libre de construction.  La seconde zone, celle qui borde la rue des Goélands et les Soleils d’Or est classée en zone N.A., c'est-à-dire qu’il faut 3.500 m2 minimum pour lotir et se conformer aux règles de lotissement.

            Sur ces entrefaites, un promoteur du cru, Mr Borros, achète à Mr Aubert la parcelle de lapin-city (toutes les épines noires entre les Soleils d’Or et la rue des Goélands) pour lotir.  Il y a plus de 3.776 m2, il est parfaitement dans les cordes du nouveau POS.  Arnoux et ses 1.654 m2 (et son droit de passage sur Soleils d’Or)  s’associe avec Aubert  1.603 m2 pour déposer un permis de lotir mais la Commune de Vaux refuse le permis,  il manque 243 m2, le terrain est inconstructible !..en zone N.A.

         Courant mars 1998 je me trouve sollicité à plusieurs reprises au téléphone par Mme Arnoux qui souhaite me rencontrer d’urgence pour des raisons très confuses que je ne comprends pas, et pour cause, puisque je ne sais encore rien du piège que la Commune a tendu involontairement à Arnoux.  En désespoir de cause j’appelle C. Valdec à l’Atelier d’Urbanisme de Vaux qui me donne la clé de l’énigme en me relatant le refus de lotir le lot Arnoux/Chabanne pour surface insuffisante et en me demandant de vouloir bien étudier la possibilité de faire l’apport momentané des 243 m2 manquants pour, éventuellement instruire une nouvelle demande conjointe.  J’y vois de suite la possibilité de négocier l’abandon de ce droit de passage qui nous gène mais les notaires, consultés, ne sont pas chauds…et pour cause, la chose est en réalité impossible du fait que les parties communes de notre copropriété étaient à la cote de la SCI failli au lieu d’être à la cote de l’ASL qui n’existe pas encore.

            L’affaire se résoudra à notre bénéfice d’une autre manière.  Mr Borros, le promoteur voisin rachètera les terrains Arnoux et Chabanne, les inclura dans son programme en cours avec une seule sortie sur la rue des Goélands, c’est maintenant la copropriété des Taillis qui borde notre copropriété sur le coté nord ouest.

            En conclusion, ce droit de passage existait bien et il perdure de jure dans l’origine de propriété des actes passés et à venir mais il ne peut être exercé de facto car il s’applique à une parcelle qui n’existe plus puisqu’elle s’est fondue dans l’assise foncière du nouveau parcellaire de la copropriété des Taillis.

Le 15/10/2014

La servitude étant nominative, aujourd’hui elle est éteinte.

 

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            Le « droit de passage Lavaud » (consulter le plan C)

https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0B8jkpS9iw5FWNzA0MTEwMmEtZTViNi00OWQ1LWE1NjQtYzg2MGMxNGY0NTJm&hl=fr

            C’est volontairement que ce « droit de passage » est  mis entre guillemets car il n’a jamais existé dans les faits.

            En fait, à la suite d’une demande formulée à plusieurs reprises par Mr et Mme Lavaud (nos premiers riverains à droite de l’entrée de la résidence) à l’adresse de notre primo-promoteur Mr Bénézit, ce dernier s’était contenté d’un accord de principe  sur le fait que l’accès piétonnier de leur maison se ferait par un portillon situé sur le trottoir qui est situé sur la seule emprise de notre copropriété.  Cet accord était soumis à l’accord préalable de l’entité représentative de la copropriété (en l’occurrence l’ASL) mais comme l’ASL n’existait encore pas, les défaillances et faillite successives des promoteurs ont empêché très heureusement la concrétisation de ce projet qui  était dans les tuyaux puisque même les notaires en avaient été informés.

            C’était quand même créer de toute pièce une servitude imbécile sur la copropriété, Mr et Mme Lavaud avaient et ont toujours le droit d’ouvrir un accès piétonnier à leur maison sur l’Avenue Pasteur dont ils sont riverains comme nous !...

            J’ai pourtant été sollicité de manière insistante de nombreuses fois.  Mme Lavaud m’a téléphoné à plusieurs reprises, je lui même accordé un rendez-vous à Vaux, dans notre studio, dans le courant de l’année 2000, au cours duquel je lui ai expliqué en long en large et en travers : 1/ que je n’étais pas seul à décider de cette dérogation 2/ que j’étais, personnellement, tout à fait opposé à l’idée de créer de toute pièce une servitude dont on ne sait pas qui, demain, la détiendra 3/ que , nos enfants en priorité (ou nos successeurs) pourraient nous reprocher un jour d’avoir laissé créer cette servitude alors la propriété n’en était plus/ou pas entachée.  Mme Lavaud est partie très déçue de notre entretien.

            Toutefois, le 18 aout 2000, je reçois une lettre en date à Royan du 16 Août 2000 de Me Alain Leroux, Notaire à Royan et Conseil de Mr et Mme Lavaud

            Cher Monsieur,   En votre qualité de Président du Conseil Syndical, je m’adresse à vous au nom de Mr et Mme Lavaud qui sont venus m’entretenir à diverses reprises de leur situation.  Il avait été convenu avec Mr Bénézit, Gérant de la SCI les Soleils d’Or, que la propriété de Mr et Mme Lavaud bénéficierait d’un droit de passage piétonnier sur une partie du trottoir appartenant à la Résidence, de façon à pouvoir accéder à l’Avenue Pasteur.  Un acte de constitution  de servitude avait même été préparé en 1988 par notre Etude, mais pour une question de coût, il n’avait pas été signé à l’époque.   Aujourd’hui M. et Mme Lavaud aimeraient concrétiser cette constitution de servitude.  Je vous remercie de me faire savoir si les copropriétaires de la Résidence seraient disposés à y consentir.  Veuillez …… signé Alain Leroux

            Petit commentaire sur ce courrier : la propriété de Mr et Mme Lavaud borde par un côté l’Avenue Pasteur c’est tellement vrai que l’accès automobile y a été aménagé et qu’un accès piétonnier y est tout à fait réalisable sans avoir à le réaliser chez le voisin, quant à l’argument du coût de l’acte de constitution de servitude je ne veux pas croire qu’ils espéraient nous faire payer cette servitude…et pourtant !

            Pourtant ce courrier quelque part était le bienvenu, nous avions pris nos précautions à l’AG 2000, ce qui m’a permis de lui répondre, le 17 août 2000 :

            Cher Monsieur,       je vous accuse réception de votre courrier du 16 ct. qui a retenu ma meilleure attention.  L’AG des Soleils d’Or se tenait à Vaux le 27 juillet dernier.  Elle a été précédée dans la matinée de la traditionnelle réunion du Conseil Syndical qui débat des dernières question de gestion et prend position pour en faire part aux copropriétaires réunis pour l’AG dans l’après-midi.   A l’ordre du jour figurait notamment l’examen de l’usage du trottoir privatif par Mr et Mme Lavaud pour accéder à la porte piétonne de leur propriété.   A l’unanimité du Conseil Syndical il a été décidé d’en entériner l’usage pour Mr et Mme Lavaud tant qu’ils seront propriétaires et qu’ils en auront la jouissance.  Si’ls devaient perdre, l’un tout seul ou les deux ensemble une seule de ces qualités cette convention deviendrait caduque et nous exigerions la condamnation  de la porte et l’arrêt du passage sur le trottoir.  Par ailleurs cette convention ne peut être transmise ni aux héritiers ni aux éventuels acquéreurs ou occupants à quelque titre que ce soit.    J’ai très longuement expliqué tout cela à Mme Lavaud qui m’a rendu visite sans pouvoir la convaincre du bien fondé de notre décision.  Il est pourtant aisé de comprendre qu’un droit d’usage quelconque sur les terrains d’autrui est motif à chicane un jour ou l’autre, que les bons rapports entretenus avec Mr et Mme Lavaud jusqu’à ce jour ne peuvent être garantis par quiconque pour l’avenir et que nous n’avons aucun intérêt à grever notre propriété d’un quelconque droit d’usage alors qu’il n’en subsiste plus de fait.  Ce qui s’était dessiné autre fois avec Bénézit, Velut Molle et consorts ne peut être pris en référence.  Ils ont laissé la résidence dans un tel état après leurs pillages te malfaçons diverses qu’il m’a fallu 4 années d’un travail de bénédictin pour la sortir de ce bourbier.  Il serait malvenu, maintenant, et de créer des servitudes et de les référencer à ces ……..  Je vous invite à vous rapprocher  de Mr Bernabé, de l’étude de Me Navet notre notaire, il est parfaitement au courant de cette affaire et saura vous donner des détails pour argumenter vos clients.   Pour terminer sur ce sujet, je vous précise que nous ne souhaitons pas concrétiser cette autorisation temporaire et conditionnelle d’usage autrement que par ce courrier, Mme Lavaud souhaite un acte notarié, nous y sommes tout à fait opposés.  Je vous prie d’agréer …..  Pour le Conseil Syndical des Soleils d’Or  signé JR Gayot

            On aurait pu croire, à la lecture de cet échange de courrier que l’affaire était classée.  Il n’en était rien : Me Leroux prend sa retraite et laisse le  dossier à son successeur Me Le Brettevillois qui tente sa chance en 2005…..en passsant par le canal de notre Avocat, J.-P Rosier, qui m’adresse un courrier en date à Saintes du 10 février 2005,  çà donne ceci :

            Cher Monsieur,   Maitre Le Brettevillois, successeur de Maitre Leroux a rencontré Monsieur et Madame Lavaud suite à mon courrier du 19 juillet 2004.  Il m’indique que Monsieur et Madame Lavaud souhaitent s’en tenir à l’accord amiable qui aurait été conclu avec vous et ils auraient communiqué copie de la correspondance qui vous aurait été adressée par Me Leroux le 17 Août 2000.  A priori ils n’ont pas l’intention de régulariser un quelconque acte.  Qulles sont vos intentions ?  Je transmets pour information copie de la présente à la Sté Gestrim.  Veuillez …… signé JP Rosier

            Ce courrier était le résultat d’une démarche que j’avais demandé à notre Avocat JP Rosier de faire auprès du Notaire de Mr et Mme Lavaud pour concrétiser par devant notaire les conditions d’usage consenties temporairement aux seuls Mr et Mme Lavaud .  J’avais même précisé que nous pourrions nous contenter d’un écrit de leur notaire donnant accord officiel à ces conditions restrictives.  Mais nous attendons encore ce courrier !...

            Ma réponse à notre Avocat JP Rosier pour en informer Me Le Brettevillois :

            Cher Monsieur,      Votre courrier du 10 ct. dont je vous remercie.    Il n’a jamais été dans mes intentions de signer un acte notarié avec Mr et Mme Lavaud (puisque je le refuse très nettement dans le dernier paragraphe de ma lettre en date du 17 août 2000.   Par contre je souhaitai et souhaite toujours posseder un écrit du notaire de Mr et Mme Lavaud me disant agréer les conditions développées dans ce même courrier.  Pour mémoire, la correspondance au sujet de cette affaire est la suivante : - 10 mai 2000 lettre recommandée à Mr et Mme Lavaud – 16 août 2000 lettre de Me Leroux demandant une constitution de servitude – 17 août 2000  lettre donnant la position du Conseil Syndical sur le sujet.     Il me semble qu’il aurait été normal que nous ayons un accusé de réception de la part de Me Leroux sur le contenu de ce dernier courrier.  Si donc vous avez de Me Le Brettevillois un accord écrit sur les termes de la lettre du 17 août 2000 la boucle est bouclée et nous en satisferons.  Pouvez-vous m’en adresser copie que je puisse la joindre aux archives que je déposerai au terme de mon mandat ?   Veuillez…….. signé JR Gayot

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         Fin provisoire de cet épisode mouvementé…..car il  faudra bien reprendre l’affaire le jour du départ de Mr et Mme Lavaud pour faire déplacer leur accès piétonnier vers l’Avenue Pasteur !

Le 21/6/2014
Tout fini bien, les nouveaux propriétaires de l'ex-maison Lavaud ont muré le portillon en question.
Malgré l'immobilisme du syndic, nous n'avons pas atteint les 30 ans d'usage continu qui auraient pu créer un droit de passage non acté et mettre en danger l'intégrité au sol de notre entité.