BREVES DE COPROPRIETE :
Publié le 26/05/2015
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Publié le 03/01/2015
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Publié le 18/12/2014
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Publié le 19/02/2014
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Publié le 19/08/2013
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Publié le 14/08/2013
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Publié le 11/02/2012
L’arbre dans la copropriété :
Publié le 05/02/2012
L’autorisation préalable nécessaire pour certains travaux
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Publié le 01/02/2012
Les fonds de travaux…
Publié le 01/02/2012
----------------------------Publié le 26/05/2015
LE
FUTUR NOUVEAU CONTRAT DE SYNDIC …POSE DEJA PROBLEME.
La célébrissime Loi Alur,
« gâteau empoisonné laissé au gouvernement par les Verts lors de leur
contribution temporaire au Conseil des ministres » continue de provoquer
des remous dans le milieu des professionnels de l’immobilier dont font partie
nos syndics .
Ces derniers (les syndics)
sont dans l’obligation de présenter aux copropriétés qu’ils
gèrent et avant
le 1er juillet 2015 leur nouvelle mouture des prestations de
base comprises dans le forfait de base qui doit entrer, au forceps si
nécessaire, dans le cadre défini par la loi laissée exprès bien assez floue et
libre d’interprétation intentionnellement sur la pression des lobbies
professionnels déjà passablement échaudés par les premiers décrets d’applications qui sont sortis ;
Les meilleures des
« têtes pensantes » de chacun des grands de la profession sont mises
à contribution pour trouver les subtilités juridiques ou d’interprétation qui
permettront de contourner les butoirs fixés très approximativement par les
textes de la loi Alur ;
Notre quotidien référent
(C.L. du 12 mai 2015) en fait ses gorges chaudes avec le concours éclairé de
l’ARC, toujours à la pointe de la recherche des subtilités pour contourner la
loi déployées par les « têtes pensantes » des syndics de dimension
nationale .
L’Arc n’est
jamais déçue de ses efforts. Lorsque ses
juristes cherchent … ils trouvent : le
Meilleur
(rare), le Pire (fréquent).
Il
est vrai que la profession de syndic, pas moins que son leader ‘C …’ pour
ne pas le nommer, est le premier à ouvrir la boite de Pandore et à sortir des
interprétations des textes législatifs
qui « verrouillent toute possibilité de négociation » pour reprendre
les termes de C.L. même si cette appréciation péremptoire est argumentée sur le
fonds.
En
dehors du nombre de visites de l’immeuble chaque année par le syndic qui peut
être sujet à négociation contractuelle « C… » y interdit la présence du président du C.S.
pourquoi ???
Mais
le fin du fin réside pour l’essentiel dans la grille tarifaire pour certaines
prestations récurrentes qui constituent le principal des abus tarifaires
habituels et la rente de situation du syndic, et puisqu’il faut appeler un
chat un chat , ce que nous vivons, au moins pour partie, depuis des années
TARIFS
RELEVES PAR L’ARC :
D’une mise en demeure simple (sur
arriéré ?) 4O Euros
Constitution du dossier transmis à
l’auxiliaire de justice 480 euros !...
Protocole d’accord sur litige 170 euros
TARIFS RELEVES CHEZ NEXITY (qui ne veut pas
être en reste sans doute )
Etat pré-daté : 196 euros
Etat daté : 463 euros !..... quand
même
Réactualisation au-delà d’un mois : 144
euros
CHACUN DES COPROPRIETAIRES qui vend son
lot devra débourser 669 euros dans le meilleur des cas ou 813
euros dans le pire.
Quand on
sait, et il le faut le dire, que l’état daté est accessible en 2 clics informatiques
par la comptabilité puisque ce n’est rien d’autre que le reflet instantané de
l’état de créance au jour dit, on se dit qu’il reste beaucoup à faire avant
l’installation du nouveau contrat de syndic imposé par la loi ALUR pour qu’il
corresponde, enfin, à un rapport normal prestations/honoraires entre les
copropriétés ……et les gestionnaires, surtout si ces derniers n’y mettent pas un
peu plus de bonne volonté et un peu moins d’avidité
A suivre,
car ce n’est pas fini
JRG
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Publié le 03/01/2015
Le
« nouveau » contrat de syndic issu de la loi Alur...
(C.L. du 23/12/14)
Dans
son édition du mardi 23 Décembre 2014, notre quotidien régional référent publie
un article inspiré des organismes représentant les copropriétaires dans le bras
de fer engagé par ces derniers contre l’interprétation (abusive ?) qui en
est faite par les cadors des syndics.
La loi Alur prévoit dans ces articles que les
syndics seront tenus de respecter, à minima, la liste des prestations
détaillées impératives dans le nouveau contrat syndic/copropriété à mettre en
place dans le courant de l’année 2015.
Le législateur a confié l’élaboration de ce
document essentiel au CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la
Gestion Immobilière) qui vient de rendre son opus pour que les décrets
d’application soient publiés dans le courant de janvier 2015….si possible.
Au-delà du contenu de ce texte qui aura force
de loi – si aucun amendement de dernière minute ne lui est apporté sur
l’intervention du trust des syndics – les pros de la gestion sont vent debout
sur le fait que cette liste exhaustive des prestations (dont le prix sera quand
même laissé à l’appréciation exclusive des parties prenantes : syndic d’un
coté, copropriété de l’autre) est un carcan bien inutile (surtout pour les
syndics qui savent ce que coutent réellement leurs prestations quand les
copropriétaires n’ont, eux, aucune idée de la part des frais réels et du profit
qu’en tire leur syndic).
D’après la C.G.L. (Confédération Générale du Logement), donc, porte parole des
gestionnaires en mal d’honoraires sans doute, il eut été préférable de prévoir
un prototype simplissime ne comprenant que le stricte nécessaire des
prestations de base (mais lesquelles ?...) et laisser le reste à la
discrétion de la négociation entre gens de bonne compagnie ; les syndics
d’un côté les CS/ASL de l’autre.
Le hic dans tout çà c’est que nous,
copropriétaires, n’avons aucune idée du prix de revient de chaque prestation et
de la marge que doit dégager le prestataire pour être dans les normes. A vue de nez, ils doivent bien s’en sortir
par le haut quand on voit le peu de cas qu’ils font de nos observations sur
leurs prestations tant comptables que sur le site.
La C.G.L, qui votera donc contre le travail
de la CNTGI, conclue de la manière suivante pour justifier de son vote négatif
« les prestations qui relèvent de la mission de syndic et qui sont
effectuées par des tiers doivent également être strictement encadrées pour
éviter les dérives. Pourtant, dans la proposition du CNTGI, les prestations
particulières non incluses dans le forfait peuvent être facturées au temps
passé, au forfait ou au réel. On mélange donc rémunération du syndic, débours
et facturation directe au syndicat par un tiers il y aura toujours une jungle des prix ». Si c’est un
pro de l’immobilier qui le dit, c’est que c’est vrai.
Le grand livre de la loi Alur n’est pas
encore écrit, le lobby des syndics a manifestement l’intention de se manifester
et de contrer certaines dispositions qui ne lui conviennent pas. La publication des décrets d’application pour
janvier 2015 nous semble déjà bien compromise.
JRG
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Publié le 18/12/2014
L’extranet
en ligne…..le premier janvier 2015 ! (C.L. du 16/12/14)
Grace à la loi Alur de Cécile Duflot (eelv) , encore et
toujours du nouveau, au fur et à mesure que les décrets d’application, tant
attendus pour certains, donnent vie à certaines dispositions de la loi.
Notre hebdomadaire référent – toujours inspiré par l’Arc –
confirme donc aujourd’hui que le texte entrera en application le premier
janvier prochain pour l’ensemble des copropriétés de France et de Navarre.
Définition de l’extranet selon la référence wikipédia :
«un extranet (ou réseau interne étendu)
est un réseau de télécommunications de type internet conçu pour faciliter les
échanges entre une organisation sociale et ses correspondants
extérieurs ».
Pour ce qui concerne
« l’organisation sociale » c’est Nexity et les correspondants
extérieurs sont de deux natures :
1/ les membres des C.S. et ASL
ont un accès privilégié à l’ensemble des pièces comptables communes et projets
en cours de gestation.
2/ l’ensemble des
copropriétaires a un accès exclusif à son compte personnel d’une part et aux pièces comptables générales.
Il est évident que l’application de ce texte va donner lieu
à des litiges et il faut s’attendre à une jurisprudence abondante lorsque la
machine aura fait son premier tour de piste.
Plus inquiétants sont les premiers commentaires de l’Arc qui
reste à l’affut et anticipe même les « interprétations » que les
patentés de la gestion risquent d’user ou d’abuser.
·
Extranet à minima qui ne permettrait pas
d’accéder au livre comptable, aux factures, aux sinistres aux suivis des
contentieux etc…
·
L’Arc met le doigt là où çà fait mal. La possibilité pour les syndics de
négocier la fourniture gratuite du
système extranet contre la cession ou la non protection du fichier personnel de
chaque copropriétaire !...avec l’exploitation qui pourrait en être faite à
notre insu.
·
Enfin, pour faire bonne mesure, l’Arc attire
l’attention des responsables des Conseils Syndicaux et ASL sur le fait que
certains syndics, peux scrupuleux, ont déjà informé leurs copropriétaires
qu’ils seraient contraints de procéder à une augmentation substantielle de
leurs honoraires dans les années à venir (le champion en la matière annonce 27%
de hausse !...)
Il
reste que tout çà va demander une longue période de rodage et des ajustements
inévitables.
Saluons
quand même le travail de Nexity qui a, déjà, franchi le Rubicon pour les CS/ASL
JRG
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Publié le 19/02/2014
La loi
« Alur » de Cécile Duflot fait des vagues …bien au-delà de la
mer !
Cà balance toujours très fort dans la mise au
point des derniers alinéas de la loi en gestation depuis bientôt 2 ans sur les
idées de EELV qui ont au moins le mérite de secouer la quiétude confortable du
monde de la gestion de l’immobilier selon les critères des agences immobilières
et des syndics de gestion.
Aux moins deux points durs font débat et leur permettent de
ferrailler à tout va contre les initiateurs du texte en cours de
rédaction :
1/ l’obligation de la constitution
d’un fonds de travaux.
2/ la modification des
procédures de réduction des charges impayées (diminution de l’arriéré de
charge).
Constitution d’un
fonds de travaux PERMANENT :
Cà peut
paraitre aberrant pour les copropriétaires des Soleils d’Or qui ont, de tout
temps, été habitués à provisionner les travaux avant de les voir se réaliser,
mais il faut savoir que rien dans les textes ne fait une obligation légale de ce geste. Les plus anciens se souviendront
que c’est Mr Valmond-Duval, (le premier Syndic de SO1) vers les années 1990,
qui avait introduit ce geste de bonne gestion dans les coutumes des Soleils
d’Or. La suite, avec Mr Salmon et Gestrim n’a en rien dérogé à ce principe de
précaution qui a tout de même la faculté et le bénéfice de pouvoir étaler dans
le temps les prélèvements nécessaires à une opération et de pouvoir faire face
aux imprévus (petits et moyens) sans avoir un compte débiteur auprès du Banquier-Syndic
toujours à l’affût de la bonne opération…
On
reviendra sur cet aspect des choses un peu plus tard lorsque tout sera décanté
sur le compte séparé – c’est un autre problème – Il y a encore du poil à
gratter en préparation pour les syndics dans les remèdes de EELV.
L’objection principale des pros de
l’immobilier sur cette obligation d’un fonds de travaux abondé chaque année
d’un minimum de 5 % du montant du budget de fonctionnement de la copropriété
c’est que, dans le cas d’une vente d’un lot il conviendrait de savoir qui, de
droit, devient détenteur du crédit du copropriétaire qui part. L’état daté,
établi par le syndic lors de la vente, l’établira avec précision comme çà a
toujours été le cas, il appartient maintenant au législateur de dire le droit
entre le vendeur la copropriété et l’acquéreur mais c’est en partie un faux
problème au motif que beaucoup de copropriétés, dont la nôtre, sont dans ce cas
de figure, à ma connaissance çà n’a jamais posé de problèmes aux notaires si,
dès la signature du compromis, les parties sont bien informées du problème et
en acceptent la solution devant le notaire sur la base de l’état daté.
Réduction des charges
d’impayés :
Dans le
droit actuel, le syndic a l’obligation de déclencher les diverses procédures d’alerte et judiciaires lorsque le seuil
franchit les 25 % !... des appels de fonds. C’est énorme mais la Chambre des
propriétaires trouve que c’est déjà bien assez et que ramener ce seuil à 15 %
est exagéré !
Nous ne
sommes pas pour l’essentiel des copropriétaires des Soleils d’Or dans la peau
de propriétaires loueurs et donc concernés par la variable du problème mais je
doute fort qu’aucun de ceux qui sont concernés sont prêts à faire l’impasse sur
25 % des revenus de leur bien locatif.
Au demeurant ceci ne nous concerne que de loin puisque, en copropriété
c’est le copropriétaire qui émarge au budget de la copropriété et non le
locataire.
La loi Alur c’est pas
fini !…. A bientôt pour un prochain épisode
JRG----------------------------
Du droit des
copropriétaires sur l’ordre du jour de l’Assemblée Générale.
Contrairement
à ce que semble penser une majorité des copropriétaires, l’ordre du jour de
l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle n’est la chasse gardée ni des syndics
ni du ou des Conseils Syndicaux ou de
l’ASL commune.
Tout
un chacun peut demander l’inscription à l’ordre du jour, soit pour en débattre,
soit pour en obtenir un vote sanction sur une idée ou une proposition dans le
cadre très strict de la loi et des décrets d’application qui régissent le
droit des copropriétés.
Il
est nécessaire, pour ce faire de se plier à quelques gestes élémentaires
accompagnés d’un peu de bon sens.
En
premier, il importe que la question à débattre soit de nature à susciter
l’intérêt du plus grand nombre et que ses retombées soient escomptées positives pour le bénéfice de
l’entité concernée.
En
second, il faut que la rédaction du texte soit suffisamment claire pour ne pas
souffrir d’ambigüité dans son
interprétation et/ou dans le vote qui le sanctionnera.
Enfin,
et c’est important, il convient de
notifier cette demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de
réception avant l’envoi des convocations de l’AG considérée. Rappelons, pour mémoire que le syndic est
tenu, normalement, d’expédier ces convocations 3 semaines avant la date prévue pour
l’AG considérée.
HORS
OBLIGATIONS Il serait
souhaitable, sinon indispensable que ce projet de résolution soit au moins
communiqué quelques jours avant l’envoi en L.R.A.R. au syndic, soit au
responsable de la copropriété considérée (bâtiment, A, B, D,E et SO2) si la
question concerne une copropriété précise, soit au responsable de l’ASL si la
question concerne les parties communes et assimilées.
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Publié le 14/08/2013
L’arrêté
Novelli + Projet de loi Duflot II ça
grenouille dans le marais des Syndics.
Dans son édition du
mardi 18 juin 2013, le journal « La Charente Libre » titre la rubrique « immobilier » de
ce titre accrocheur : « lettre au premier ministre – un projet très
contesté »
En réalité rien de bien nouveau
sous le soleil, sauf que : L’arrêté Novelli qui avait pour mission de
cadrer les prestations minimum que tout syndic de bonne foi peut faire payer
aux copropriétaires qui l’ont missionné sans trop déborder sur des « frais
accessoires et non contractuels » qui sont la poire pour la soif inavouée
de nos chers prestataires, cet arrêté s’est révélé insuffisant pour contenir la
gourmandise des syndics.
Le changement de majorité, en
2012, a amené au poste du logement une ministre Cécile Duflot, issue du
groupe eelv-les verts qui semble avoir
pour ambition de contenir les contournements constatés de l’arrêté Novelli et,
cerise sur le gâteau de les contraindre à la gestion par compte séparé (qui
était préconisée depuis longtemps mais pas appliquée) qui aurait pour effet
premier de laisser les copropriétaires choisir librement la banque de leur
choix sans payer un « droit de choix » à leur syndic inféodé
obligatoirement à ses banques-mères.
Selon « la Charente Libre »,
avec une belle unanimité « monétaire » les Présidents de la FNAIM, de
Plurience et de l’UNIM ont, semble-t-il, adressé un message solennel au Premier
Ministre, pour lui demander instamment de couper les ailes au projet de Mme
Duflot qui leur parait être du dernier impossible tant dans son esprit que dans
ses modalités d’application….
Il est vrai, il faut bien
l’admettre, qu’un texte de loi un peut brut de forme ne tient pas toujours
compte des difficultés inhérentes à son application sur le terrain. Mais ces
messieurs représentants des syndics devraient se souvenir de la manière dont
ils sont « trainé des pieds » dans l’application des prescriptions de
l’Arrêté Novelli tant pour les « frais administratifs non contractuels » que du plafonnement de
leurs honoraires. Nous ne savons
toujours pas ce que notre syndic nous prendra pour des frais que nous ne
pouvons en aucun cas vérifier. Par
ailleurs, si un tarif de prestation par lot est mis en place, nous aurons tout
à y gagner par rapport au contrat actuel qui a été remarquablement négocié par
Nexity.
En dehors de ces aspects – qui
nous concernent directement - du projet
de Loi DUFLOT II et qui font tousser les
cabinets de Syndics, le projet soulève bien d’autres questions sur la gestion
des copropriétés et sur le statut et les honoraires des Agences Immobilières
dans le sens le plus large.
La remise en cause de ses
acquis n’est pas une chose agréable, ni pour la profession de syndic ni pour la
profession d’agent immobilier, mais il faut qu’ils prennent conscience que la société, dans son ensemble est en
grande mutation (cela fait partie de la crise…), qu’ils ont vécu jusqu’ici dans
une sorte de rente de situation agréable où tout était permis dans la mesure où
ce n’était pas formellement interdit et que le prix à payer pour s’offrir leurs
prestations était de leur seule volonté. Le corollaire de ces « abus de
pouvoirs » c’est qu’un jour le législateur se saisit du sujet et le règle
par une loi ou un décret…. C’est ce qui va arriver ….à leur grand étonnement !...
Mais à trop vouloir prendre les copropriétés pour des tiroirs-caisses passifs
ils faudra qu’ils révisent la conception unilatérale qu’ils ont de leurs honoraires
par rapport à la valeur réelle de leurs prestations.
JRG
Publié le 24/06/2012
Loi 2012-376 relative à la majoration des droits à
construire :
A
l’occasion d’une démarche personnelle auprès d’un service municipal, sur mon
initiative, j’ai été amené à demander ce que contenait ce projet de loi et
quelles pouvaient être ses répercussions sur la gestion de notre copropriété
étant entendu que si elle est déclarée constitutionnelle il lui faudra quand
même un nombre assez considérable de décrets d’applications pour la rendre
lisible et exploitable (il n’est que de la lire pour se rendre compte de
« l’usine à gaz » avec
laquelle les entités concernées vont devoir composer).
A
priori, cette loi concernera aussi bien
les particuliers que les communautés comme la nôtre sauf que…bien malin
celui qui pourrait nous dire si la loi qui régit les copropriétés (1965) avec
les contraintes de quorums aux Assemblées Générales s’appliqueront toujours ou
si de nouvelles règles du jeu sortiront du chapeau du législateur pour
contourner les impossibilités structurelles résultant des contradictions entre
les deux textes.
Une
chose est sure cependant et donnera en tout cas le temps de finaliser la
décision c’est que si, sur le principe la Communauté de Communes semblait
favorable à l’initiative de la loi (de nombreuses demandes de particuliers ont,
déjà, été recueillies), sur le fond, les
conséquences négatives d’une gène provoquée par l’extension chez le riverain
ont amené la Communauté de Communes à faire un vote négatif provisoire sur
l’application momentanée de la loi en se réservant le droit de remettre
l’ouvrage sur le métier (et au vote) lorsque les décrets d’applications auront
pris en compte les retombées négatives qui ne manqueront d’apparaitre
rapidement dans la réalité des faits.
Affaire
à suivre… JRG
Publié le 25/04/2012
Les
honoraires de syndic suscitent toujours des controverses (piqûre
de rappel)…
Notre quotidien local charentais
nous fait, chaque mardi, une série d’articles pertinents sur tout ce qui touche
au monde de l’immobilier pris dans son sens le plus large.
Dans sa dernière mouture du 24
avril, sur une étude réalisée par l’ARC (le poil à gratter des syndics) il
tacle, à nouveau, les pros de la gestion sur les libertés qu’ils continuent de
prendre et avec les 44 taches fixées par l’arrêté Novelli et avec les frais
administratifs forfaitaires et l’état daté notamment.
L’étude de l’Arc (ce n’est pas
nouveau pour eux puisque j’avais déjà participé dans les années 2000 à une
étude du même genre sur notre contrat de gestion avec alors la Gestrim) a porté
sur 920 contrats de syndics – tous les grands de la profession y étaient
représentés, y compris Nexity-Lamy bien entendu !..
Conclusions : « 75 % des syndics retirent ou ajoutent
de nombreuses clauses spécifiques au texte de l’arrêté Novelli, ce qui rend
difficile la compréhension de la comparaison des contrats » explique l’ARC
« 92
% des contrats contrôlés ne reprennent pas l’intégralité des 44 taches de
gestions courantes de l’arrêté Novelli »
« 40
% supportent illégalement des frais administratifs en plus des frais de tirage
d’affranchissement et d’acheminement liés à l’AG »
« 62
% affichent des taux d’honoraires fixes
pour la gestion administrative (c’est notre cas) alors que ces taux doivent
être négociés et votés en AG (loi du 25 mars 2009) »
Cerise sur le gâteau :
parce que ce qui suit est occulte du fait qu’il ne participe pas directement de la comptabilité de la copropriété, le très
célèbre état daté qui est le
sésame d’accès au rang de copropriétaire
lors de la cession d’un lot, atteint, parait-il des sommets !... 400 à 600 € en moyenne parait-il. Pour un
clic sur le tabulateur de l’ordinateur et 2 feuillets sortis de l’imprimante çà
fait cher des 10 minutes de travail et d’affranchissement. Songez à la rente de situation dont bénéficient
les sociétés de gestion quand vous saurez que
les lots de nos résidences de loisirs changent de copropriétaire en
moyenne tous les 5 ans. Les 87 lots des Soleils d’Or font que 13 ventes en
moyenne sont réalisées chaque année, il suffit d’une simple multiplication pour
constater que ce que nous payons chaque année comme frais de gestion est très
largement doublé pour le syndic par « les frais administratifs de
gestion » (24 % de plus que le tarif de base) et le très juteux
« état daté » dont nous n’avons jamais eu communication – même pour
information – et qui fait pourtant le bonheur des pros de la gestion.
L’article se termine par cette
vérité première : « il faut établir une liste limitative des
honoraires supplémentaires et que les honoraires privatifs soient encadrés si
l’on veut enfin obtenir des résultats !) Au travail
JRG
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Publié le 12/04/2012
Le
syndic et son contrat :
L’arrêté
du 19 Mars 2010, dit « Novelli » du nom de son initiateur, fixe dans
son annexe, avec une certaine imprécision, les 44 travaux - administratifs ou
de prestations - qui doivent être facturés dans le contrat de base des syndics
professionnels.
En
dehors de cette obligation de contenu à minima sur des travaux ou prestations
bien précis, ce même arrêté laisse le Syndic libre de facturer des prestations
qui n’entrent pas dans le rédigé du contrat de base.
Il
revient donc au Conseil Syndical de la copropriété de négocier le contrat de
base dans le cadre de la légalité et de contractualiser les honoraires dits
« de gestion particulière » de manière particulièrement attentive
pour contenir de possibles débordements financiers.
On
peut regretter que le législateur n’ait pas cru devoir être plus rigoureux dans
son texte et dans les prestations admises au bénéfice de la loi en laissant
libre le champ des « honoraires de gestion particulière » qui
ne va pas manquer de fournir matière à procès.
Le TGI de Grenoble a déjà rendu un arrêt dans ce sens (et avant la loi)
disant « les tâches de gestion courantes sont les tâches obligatoires
répétitives ou prévisibles permettant d’assurer la gestion des
copropriétés ». On ne pouvait être
plus clair pour, dans la loi, entrer cette formule regroupant tous les gestes
de gestion….et ne laisser aucune tentation à nos syndics.
La
conclusion d’un article sur le sujet paru récemment dans un hebdomadaire local
est la suivante : « Bien négocier le contrat de syndic, c’est faire
entrer le maximum de tâches dans la gestion courante et obtenir des tarifs
raisonnables pour les prestations particulières justifiées dans leur
principe »
On
ne peut être plus clair pour s’accommoder de la loi telle qu’elle a été votée
et doit être appliquée.
JRG
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Publié le 11/02/2012
L’arbre dans la copropriété :
Comme l’a très justement noté l’Arc dans son
étude sur le sujet (N° 89 de juillet
2010) «plantés souvent à l’origine de la copropriété et à assez courte distance
des bâtiments, les arbres grandissent au fil des ans et viennent assombrir les
appartements situés dans les étages inférieurs…. » quand leurs racines ne provoquent pas des
dommages extérieurs. Se pose alors, souvent, la question de l’élagage dans le
meilleur des cas, de l’abatage dans le pire.
Il convient de rappeler au
préalable que le jardin privatif d’un lot de copropriété est une partie
commune dont seul l’usage est privatif, le copropriétaire n’est donc pas
pleinement propriétaire de son jardin et que les arbres plantés dans ce jardin
sont, également, des parties communes. !.. A ce titre, la
copropriété, par le canal de son ASL est en droit d’aménager (ou modifier) ces
parties communes au mieux de l’intérêt général et d’imposer ses choix au
copropriétaire.
Qui
paye les travaux ? :
Là encore, le législateur renvoie en premier à la lecture intense du
règlement de copropriété : soit le règlement a prévu la présence de ces
arbres et de facto l’entretien est dévolu au bénéficiaire de la partie commune
(jardin + arbre), soit le règlement n’a rien prévu d’explicite sur le sujet et
leur entretien incombe à l’entité de
l’ASL au titre de partie commune. Dans
le cas des arbres dont le volume ou les nuisances s’étendent au voisinage, la
contention des nuisances ne pourra intervenir qu’après un vote en AG à la
majorité de l’article 24. Il est quand même important de noter, pour résumer,
que l’arbre, même planté par un copropriétaire (avec accord préalable de la
copropriété de préférence) reste et demeure une partie commune de la
copropriété qui peut à tout instant en décider ou l’élagage ou l’abatage. JRG
---------------------------- Publié le 05/02/2012
L’autorisation préalable nécessaire pour certains travaux
Il faut le savoir, la copropriété pose
certaines contraintes pour réaliser des travaux. Si tout ce qui concerne l’aménagement
intérieur d’un lot est à la discrétion du copropriétaire, à l’exclusion
formelle du gros œuvre, tout ce qui relève de l’aspect extérieur, des parties
communes et/ou du gros œuvre est soumis
à l’accord préalable, ce peut être aussi bien la transformation d’un balcon en
loggia, que la pose d’un carrelage à la place d’une moquette, etc… (liste non exhaustive). Le règlement de copropriété peut être utile à
consulter avant tout projet de travaux internes comme externes ainsi que
l’article 3 de la loi de juillet 65 indicatif mais non limitatif.
Ceci étant, si les travaux projetés
entrent dans le cadre de l’autorisation préalable (notamment pour les parties
commune d’une part, ou pour l’aspect extérieur en raison du droit de suite de
l’architecte sur sa propriété morale), il conviendra de soumettre le projet, de
manière très précise, au vote de la plus prochaine Assemblée Générale. Le premier vote se fera à la majorité absolue
des voix (article 25 loi de juillet 65).
Si cette majorité n’est pas atteinte, un nouveau vote peut être organisé
dans la foulée sur la même résolution, sur la base de l’article 24 (majorité
des présents et représentés) à la condition expresse que le premier vote ait
recueilli au moins 1/ 3 des voix de tous les copropriétaires.
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Publié le 01/02/2012
Les fonds de travaux…
Il semble qu’on s’achemine
lentement mais surement vers la rédaction d’un texte législatif qui obligerait les copropriétés à gérer de
manière anticipée deux obligations : 1/ c’est l’obligation de constitution
de fonds prévisionnels pour les travaux futurs pour laquelle nous n’aurons
aucune difficulté à entrer dans les clous puisque depuis de nombreuses années
nous appliquons cette gestion prudente. 2/ il semble qu’on s’achemine également
vers une obligation d’évaluation des performances énergétiques de chaque
copropriété dans un délai et des conditions non précisées encore.
Si on peut penser que les
bâtiments dits de « SO2 » répondent sans doute au futur cahier des
charges des économies d’énergie, on ne peut écarter que les bâtiments de « SO1 »
seront peut être concernés par ce texte à venir avec les obligations qui en
découleront bien entendu. Pour le moment
rien n’est voté et rien n’est obligatoire mais il convient de noter que l’Unis (Union
des syndicats de l’immobilier) y est très favorable et qu’il préconise que le
placement de ces fonds soit strictement
encadré …
Et
la hausse de la TVA
Le taux de TVA pour les travaux
d’entretiens courants passe de 5,5 % à 7 %. Ce qui veut dire que nous allons
payer une augmentation de 1.5 point de plus sur les travaux à venir en
2012. Cette variation peut paraitre très
faible en conséquence, mais dans l’absolu elle correspond à une majoration de 27 % des taxes applicables aux factures
des travaux postérieurs au 1er janvier 2012. Si on y ajoute l’incontournable inflation
annuelle de 2 à 3 %, c’est un correctif de 5 % minimum pour cette seule année
qu’il faut appliquer aux devis des travaux programmés pour ne pas être en
dépassement de budget !
---------------------------- Publié le 01/02/2012
L’entretien
des escaliers :
Notre copropriété a la particularité de posséder 4 escaliers
assurant des dessertes bien différentes dans leur finalité. Celui du bâtiment A (intérieur) dessert 2 paliers (1 de 6 lots +
1 de 1 lot). Celui (intérieur) du bâtiment E
dessert 8 lots sur un seul palier. Celui (intérieur) du bâtiment D
dessert 6 lots sur un seul palier. Celui
(extérieur) commun aux bâtiments E et D, dessert 6 lots sur chacune des 2
copropriétés.
La loi organique de 1965 sur les copropriétés précise que les
décisions concernant l’entretien des parties communes (dont les escaliers) sont
prises à la majorité de l’article 24.
Cependant, un arrêt de la Cour
d’Appel de Paris – qui semble faire maintenant jurisprudence dans son
application - laisse entendre que s’il
s’agit de simples travaux de réfection la majorité dégagée par l’article 24 est
suffisante mais que s’il s’agit de travaux d’amélioration c’est la majorité
engagée par l’article 26 qui s’impose.
Le distinguo est tellement subtil qu’on ne voit pas très bien où se
situe la différence dans la nature des travaux….
Dans l’immédiat, il apparait que
l’article 10 de la loi de 1965, stipule clairement que les dépenses qui portent
sur l’entretien, le nettoyage ou la réfection d’un escalier constituent des
charges générales qui sont supportées au prorata de leurs millièmes par l’ensemble
des copropriétaires. Par contre les
dépenses engagées pour un tapis ou un revêtement de sol constituent des charges
dites « spéciales » qui doivent être réparties sur les seuls copropriétaires utilisateurs (au nombre de lots,
bien évidemment) Sauf si une clause contraire figure dans le règlement de
copropriété, ce qui est notre cas puisque nous avons voté une résolution dans
ce sens à l’Assemblée Générale de 2011 comme la loi nous y autorise qui précise
que tous les travaux engagés par les copropriétés D et E sur leur escalier
commun seront réparties, au prorata de leurs millièmes, sur l’ensemble des
copropriétaires de chaque entité fussent-ils ou non desservis par cet escalier.
Il reste que pour les 3 autres
escaliers privatifs, c’est le règlement intérieur de chaque copropriété qui
détermine la répartition des charges dites « communes » comme
« spéciales ». JRG
Publié le 27/01/2012
Le carnet d’entretien : Bien que peu connu, ce document est obligatoire et doit être tenu à la disposition de chaque copropriétaire par le syndic en exercice. Le Syndic a aussi l’obligation de le tenir à jour et d’y annexer tous les documents d’importance relatifs à la conception, les modifications éventuelles, l’entretien général (pour les seuls travaux conséquents), les assurances (vol, incendie, dégâts des eaux etc..) ainsi que les contrats dommages ouvrages pour les créations de moins de 10 ans. Enfin, en cas de travaux relevant de la garantie biennale les factures constatant ces travaux doivent y être annexées le temps de la garantie. En cas de bâtiments multiples dans la copropriété (c’est notre cas) le document unique est accepté sous réserve que chaque bâtiment fasse l’objet d’un chapitre particulier. Ce document fait partie de la gestion courante du syndic et ne saurait faire l’objet d’une rémunération spécifique, sauf si l’ AG des copropriétaires décide d’y faire figurer des informations complémentaires, auquel cas un accord préalable avec le syndic doit préciser la nature de ces informations et leur coût pour la copropriété. Le texte qui régit ce document est un décret en date du 30 mai 2001.
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Publié le 20/01/2012
Les élections et la copropriété :
Il fallait s’y attendre, et
c’est normal, la future élection présidentielle en 2012 est une opportunité qui ne se
représente que tous les 5 ans, et que ceux qui ont quelque chose à demander ne
peuvent pas négliger au risque de devoir attendre 5 ans de plus pour obtenir
une hypothétique réponse.
C’est le cas de l’Arc
(Association des Responsables de Copropriétés) site : unarc.asso.fr,
à laquelle nous avons été abonnés très longtemps. Elle vient d’annoncer mettre
en questionnement les principaux candidats à l’élection présidentielle. L’Arc a établi et mis en ligne sur son site
(rappelé ci-dessus) 10 mesures qu’il préconise pour traiter les carences de
gestion des copropriétés. Nous ne sommes
pas concernés par certaines de ces 10 mesures mais on lui doit de reconnaitre
de savoir toucher là où çà fait mal :
1/ instaurer un compte séparé
obligatoire pour chaque copropriété : c’est évident
2/ réformer l’arrêté du
19/03/2010 pour maitriser les honoraires de syndic : oui
3/ les « fonds de
travaux » sont en place chez nous depuis longtemps
4/ aider les ménages modestes….
(oui, si c’est nécessaire)
5 / mettre en place un Plan
d’Epargne Copropriété PEC (pourquoi pas ?)
6/ maitriser les charges par l’introduction
d’une possibilité de cogestion ( ????)
7/ rétablir la confiance des
copropriétaires à l’égard des syndics (peut être)
8/ freiner (ou mieux gérer) la
consommation de l’électricité (oui, et de l’eau aussi)
9/ développer les aides à la
rénovation énergétique dans la copropriété (oui peut être)
10/ les dispositions sur les
conduites en plomb ne nous concernent pas;
Ceci n’est qu’un aperçu de ce
que l’Arc est en train de mettre en place, nous vous invitons à visiter le site
de cette association qualifiée de « virulente » dans un quotidien
local charentais (édition du 17/01/2012) qui fait référence à ce panel de
mesures musclées. Elles ont le mérite d’être portées par une équipe qui n’est
inféodée à aucune chapelle politique et qui se targue d’être un peu le
« poil à gratter » du Club des Syndics… JRG
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Publié le 03/01/2012
Le
syndic et son contrat : Dans notre copropriété, le contrat est
souscrit pour un an calendaire, renouvelable et renégociable. (art. 29 du
décret de 1967)
Les Honoraires : c’est là
que le bât blesse. L’arrêté Novelli du
19 mars 2010 met un peu d’ordre dans la
jungle des honoraires mais seulement sur ce qui est présenté comme étant du
seul ressort du législateur, c'est-à-dire les tâches minimales du syndic devant
être comprises sans restriction dans le contrat de base. Le législateur laisse
dans le flou le plus artistique les tâches - dites particulières - que le syndic
avait et a encore la possibilité de facturer (hors contrat de base) au tarif
qui lui convient avec l’accord des copropriétaires en A.G. Il y a toutefois eu, sur ce sujet un débat
important (mais sans conséquence légale) entre une structure représentant les
copropriétés et un syndic important pour essayer de limiter les abus constatés
sur ce poste comptable par certains syndics.
Il semblerait que nous sommes – les Soleils d’Or – dans le cadre de
cette exagération puisque les frais «particuliers» qui n’ont pas à être
justifiés par une écriture quelconque, sont de l’ordre de 24 % alors qu’ils
devraient être limités (contractuellement et non légalement) aux environs de 10 %.
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Publié le 03/01/2012
Publié le 03/01/2012
Les
Assemblées Générales et les règles de majorité requises :
L’Assemblée Générale annuelle a
lieu chaque année à date à peu près fixe, elle détermine la vie à venir de la
copropriété et les rapports avec son gestionnaire : le Syndic.
Les décisions engageant des
dépenses ou des orientations sont soumises à un vote préalable selon une
majorité requise pour chaque cas d’espèce.
En gros, ces majorités relèvent des articles 24, 25 ou 26 de la loi :
-
Art 24 : majorité simple (abstentions non
prises en compte) majorité ( + de 50 %) des voix exprimées des copropriétaires
présents ou représentés.
-
Art. 25 : majorité absolue : toutes les
voix de tous les copropriétaires présents et représentés.
- Art. 26 : majorité compliquée avec des cas
d’espèces ou un double vote concomitant peut palier la nullité d’un premier
suffrage.
On ne redira jamais assez que la
participation effective (même par pouvoir de représentation interposé pour
raison majeure ou mineure) est absolument indispensable pour faciliter la
gestion de la copropriété. Il y a des
règles de majorités incontournables pour certains travaux, pour des décisions
administratives, comptables etc… et même pour la simple validation de
l’Assemblée Générale on fait constamment référence aux art. 24, 25 ou 26. La
providence a voulu que, jusqu’ici, les A.G. et leurs décisions ont pu être
validées dans le cadre de la loi, mais le vent du boulet a soufflé plusieurs
fois et il n’est pas inconcevable que, par négligence, on en vienne un jour
à faire une deuxième AG avec tous les frais que cela entrainera !
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Publié le 03/01/2012
Le pouvoir de représentation :
Publié le 03/01/2012
Le pouvoir de représentation :
Le vote par correspondance est illégal et interdit. C’est la raison pour laquelle à chaque convocation
pour l’Assemblée Générale annuelle, – comme pour toute autre convocation en A.G.
extraordinaire – l’ordre du jour adressé par le syndic en exercice, comporte un
imprimé de délégation de pouvoir par procuration destiné à permettre au
copropriétaire dans l’impossibilité matérielle d’assister à l’AG de confier ses
pouvoirs de vote à un tiers de son choix.
Bien que çà n’ait aucun caractère obligatoire, il est
judicieux que ce document soit complété soit par des consignes orales sur
chaque sujet à voter, soit par des
consignes précises écrites sur l’ordre du jour pour les chapitres objets d’un
vote.
On peut également simplifier la démarche en adressant un
mandat daté et signé sans nom de délégataire au syndic, lequel a l’obligation
de les remettre à une personne qui ne soit pas sous son autorité pour que le
répartition de ces pouvoirs soit faite par les copropriétaires eux-mêmes et eux
seuls.
Le choix du mandataire est libre – qu’il soit copropriétaire
ou non – à l’exclusion formelle du syndic, de son conjoint et des personnes
sous son autorité professionnelle.
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